Потребительский Ипотечный Кооператив Что Это Такое - Puzlfinance.ru
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Потребительский Ипотечный Кооператив Что Это Такое

Почему не стоит вступать в Потребительский Ипотечный Кооператив (ПИК)?

Не так давно в России появились «Потребительские Ипотечные Кооперативы» (ПИК) — некоммерческие организации в форме потребительского кооператива, организованного как добровольное объединение граждан, основной деятельностью которого является решение жилищного вопроса, особенно остро стоящего в настоящее время.

На первый взгляд идея ПИК показалась куда более интересной по сравнению с ипотекой, после чего многие поспешили вложить в туда свои деньги. Но вот только далеко не для всех инвесторов такое вложение оказалось удачным. Например, в течение последних месяцев только в одной столице в отношении нескольких руководителей ПИК были возбуждены уголовные дела. По мнению следствия, деньги участников кооперативов оседали на счетах подставных фирм.

Естественно, ни о каком вселении в новую квартиру для самих участников речи не идет. Как говорится, обманули! В свою очередь руководители еще существующих ПИК заявляют, что это всего лишь частные случай, являющиеся исключением из правила. Давайте разберемся, действительно ли это было исключением?

Предпосылки появления ПИК?

Классическая схема работы жилищно-накопительных кооперативов со времен СССР нисколько не изменилась. На принципе передачи жилья в собственность пайщика после внесения последним первого взноса до сих пор основывается деятельность многих кооперативов. Так почему же в течение последних двух лет начали активно создаваться именно Потребительские Ипотечные Кооперативы (ПИК)? Все дело в законе 215-ФЗ «О жилищно-накопительных кооперативах», согласно которому все кооперативы, привлекающие деньги населения, еще до 1 марта 2006 года должны были либо перерегистрироваться в ЖНК, регулируемые государством в лице Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР), или же прекратить работу с частными инвесторами.

В результате, большинство лиц, которые напрямую связанны с продажей квартир через кооперативы, по многим причинам не захотели подпадать под регулирование указанного выше закона и сделались Потребительскими Ипотечными Кооперативами.

Все дело в том, что одним из преимуществ ПИК (есть много других аналогичных названий ПК – потребительский кооператив, ЖК – жилищный кооператив, ИСК – ипотечный социальный кооператив, и др.) по сравнению с ЖНК является то, что ЖНК предоставляет квартиру в собственность своему пайщику лишь после того, как он полностью выплатит паевой взнос. ПИК же предоставляет иные возможности своим пайщикам, которым сразу дают квартиру в собственность и оформляют на нее залог – ипотеку. Стоит обратить внимание читателей на то, что такие возможности прописаны на бумаге, то есть они гипотетически предполагаются, но это не означает, что фактически исполняются и являются обязательными.

Как отмечает Олег Сухов, генеральный директор «Первого Столичного Юридического Центра», вышеупомянутый Закон 215-ФЗ, к сожалению, не устанавливает правил, в соответствии с которыми вся деятельность кооперативов (принцип работы которых направлен на привлечение денежных средств с граждан для покупки и переоформления жилых помещений) регулируется только данным законом. А это означает, что любая организация, по своей сфере и деятельности напоминающая жилищно-накопительный кооператив, может иметь любое другое название, определять для себя совершенно не регулируемый законом Устав, заключать договоры с пайщиками, которые не имеют законной подосновы, то есть, проще говоря, вести деятельность, не регулируемую законом. По опыту скажу, что любой, кто сталкивался с Уставами ПИК, ПК, ЖК, ИСК другими аналогичными кооперативами, а так же с договорами, которые они предлагают заключать своим пайщикам, знает, что условия заключения таких договоров очень не выгодны для пайщиков, и наоборот, «бесценны» для собственников и руководителей кооперативов. Недаром, юристы стараются не связываться с такими кооперативами, так как отсудить у них внесенные пайщиком денежные средства или квартиру практически невозможно.

Что общего между ПИК и пирамидой?

Cтоит отметить, что любой ПИК аналогичен деятельности всем известной пирамиды. Схема очень проста, например, первый член вносит первоначальные 50% от стоимости желаемого жилья. За ним поступает взнос от следующего, то есть второго члена. Далее первый член кооператива получает ссуду за счет первоначального взноса второго члена, в свою очередь второй член за счет третьего, и так далее. Все это может продолжаться до определенного момента, пока не произойдет крах. Кстати, именно поэтому 215-й закон, под который не попадает деятельность ПИК, ограничивает число членов жилищного кооператива: минимум – до 50, максимум до 5000 пайщиков. В общем, ПИК будет существовать до тех пор, пока сумма поступающих взносов будет превышать или равна сумме выдаваемых ссуд в течение всего периода реинвестирования или возврата ссуды участниками кооператива. Как показывает практика, средняя продолжительность деятельности кооперативов, составляет примерно 3 – 5 лет. Более того, даже в эти недолгие годы ПИКи вынуждены постоянно менять свое местонахождения, персонал, уставные документы, и как результат — название кооператива.

О системе работы ПИК, рассказывает Олег Сухов, генеральный директор «Первого Столичного Юридического Центра»:

— «Все начинается с вступления в «ПИК» для чего достаточно всего лишь предъявить паспорт и внести от 20 % стоимости желаемого жилья. Причем такую стоимость пайщик может определить самостоятельно. И это один из первых примеров, когда действия ПИКа напоминают деятельность близкую к мошенничеству. Почему?

Представим себе, будущий пайщик обращается в кооператив и имеет желание приобрести квартиру, не ориентируясь в стоимости недвижимости на рынке жилья. Ему предлагают внести установленный процент и самостоятельно определить любую цену за любую по своим характеристикам квартиру, которую он хочет приобрести. Более того, будущему пайщику кооператив гарантирует, что риэлторы кооператива будут подыскивать ему такую недвижимость. Заканчиваются такие обещания тем, что риэлторы в итоге разводят руками, говоря о том, что по такой стоимости невозможно подобрать даже четверть предполагаемой квартиры, а пайщику приходится либо соглашаться на вариант, который ему никак не подходит либо доплачивать значительную сумму денег в несколько раз превышающую первоначальный взнос. Стоит отметить, что внесение первоначального (паевого) взноса – это далеко не все затраты, которые несет пайщик.

Добавим к первоначальному (паевому) взносу вступительный взнос, который может доходить до 5 — 7 % от паевого взноса, ежегодный взнос – от 1% до 3%, расходы на риэлтора, составляющие 5% от стоимости предполагаемой квартиры, а также страховую премию – 1% — 1,5%.

Практикуются и иные расходы при вступлении в кооператив. В итоге набегает очень кругленькая сумма. Стоит отметить, что в случае выхода из кооператива, пайщик вправе претендовать только на возврат паевого взноса. При этом, независимо от наличия или отсутствия вины кооператива за исполнение или неисполнение взятых на себя обязательств, пайщик лишен возможности возместить с ПИК причиненные ему убытки или взыскать неустойку.

После внесения указанных паевых, вступительных и иных взносов член ПИК ожидает получения ссуды. Срок ее получения зависит от индивидуального рейтинга каждого члена ПИК и может составлять от нескольких месяцев до нескольких лет.

В таких, устанавливаемых ПИК условиях предоставления ссуды, и как результата приобретения квартиры, кроется еще один негативный момент, а именно, пайщик не имеет никакой возможности узнать или проверить, когда до него дойдет очередь на получение долгожданной ссуды. На практике не раз встречались прецеденты, когда клиенты кооперативов годами не могли получить свои квартиры, несмотря на то, что надлежащим образом исполнили все свои обязательства, при этом квартиры получали никому не известные новые пайщики кооперативов. После получения ссуды член кооператива наконец-то покупает заветную квартиру или загородный дом. Стоит отметить, что такого счастья дожидается не более двадцати процентов пайщиков кооператива.

Многие дилетанты думают, что внеся 30% — 50% от стоимости квартиры, можно ее получить от ПИК. Это совсем не так. Руководство и сотрудники кооператива не занимаются благотворительностью, и деятельность их не связана с той, что преподается в средствах массовой информации. Кооперативы не могут существовать на 3 – 5%, ту ставку, которую пайщик обязан оплачивать ежегодно в качестве ежегодного взноса.

В нашей стране кооперативы живут, можно сказать, очень даже не плохо, живут только за счет того, что имеют возможность использовать в долгосрочном временном промежутке денежные средства своих пайщиков с медленным и частичным их возвратом. Поясню, лишь 20% пайщиков получают свои квартиры. Что же происходит с остальными 80 %? А вот за счет них и имеет возможность безбедно жить ПИК, ПК или иной подобный кооператив. Именно эти 80%, в итоге не выдержав испытания временем или по иным причинам, приходят к решению о необходимости выхода из кооператива. Тут то и начинается еще более интересная ситуация, а именно, свои денежные средства пайщики вправе получать только небольшими частями, которые зависят от поступлений новых средств в ПИК, более того, данные поступления пайщики никак не могут контролировать, что ведет к тому, что достаточно небольшие вклады ПИК отдает своим клиентам многие годы. В итоге, получая обратно лишь часть внесенных в ПИК денег, которая составляет лишь его паевой взнос, пайщик обнаруживает, что данные денежные средства обесценились в несколько раз. Что же касается 20% пайщиков, то приобретенная ими через кооператив недвижимость становится собственностью ее члена, но есть одно но. На нее накладывается обременение, то есть квартира становится залогом потребительского ипотечного кооператива. Обременение может быть снято с недвижимости только при условии полного погашения ссуды. Если по каким-либо причинам заемщик становится неплатежеспособным, полученная им квартира продается и ему предоставляется менее комфортное жилье».

Ложные преимущества ПИК

Как известно, в жизни ничего не происходит просто так. Если следовать данной истине, то несложно догадаться, что участником такой загадочной организации как ПИК человек становится по причине ее многочисленных преимуществ, а именно:

1. «Более дешёвые ссуды. По большому счёту деньги, выдаваемые из паевого фонда бесплатные. Процент, который на них начисляется (членские взносы) составляет 3% идёт только на поддержание жизнедеятельности кооператива.

2. Стать членом кооператива может любой гражданин имеющий паспорт и необходимую сумму в размере 30-50% от стоимости желаемой недвижимости.

3. Кооперативы более гибко подходят к покупке недвижимости в отличие от банков. Например, можно приобрести квартиру или загородный дом даже в регионах. Кроме того, некоторые кооперативы участвуют в альтернативных сделках по улучшению жилищных условий (продажа своей жилплощади с одновременной покупки другой).

Кооперативы лояльно подходят к возврату ссуд. При досрочном возврате — никаких штрафов.

Затраты на страхование значительно меньше, нежели в ипотеке. Например, в кооперативе обязателен только один вид страховки, а при ипотечном кредите требуется комплексное страхование.» Именно на эти вышеперечисленные преимущества и клюют потенциальные жертвы, которые ни разу не сталкивались с ПИК в реальности. Итак, как же все обстоит на самом деле?

Первое, процент по кредиту действительно ниже, но в связи с тем, что он ниже, квартиру пайщик может фактически получить очень не скоро, а соответственно и жить в такой квартире он не имеет возможности, а это означает, что необходимое ему для проживания жилье, пайщик должен будет арендовать, то есть, оплачивать наем чужой квартиры.

Читайте также:  Как проверить 5 последних действий на мегафоне

Если провести нехитрые математические расчеты, то окажется, что квартира, приобретенная под ипотеку, в которой собственник имеет возможность сразу поселиться и проживать, и квартира, за которую долгое время платится небольшой процент, но проживать в которой пайщик не имеет возможности десятилетиями и вынужден оплачивать съемное жилье, то выяснится, что, пожалуй, более высокий ипотечный процент по кредиту будет выгоднее.

Второе, в настоящее время программы ипотечного кредитования достигли такого уровня, что практически каждый платежеспособный гражданин сможет взять кредит на покупку квартиры. Что касается неплатежеспособного населения, то, вступая в кооператив, неплатежеспособный пайщик просто не «потянет» приобретение квартиры, пусть даже и по предлагаемым льготным процентам.

Третье, в настоящее время банки так же очень гибко подходят ко всем сделкам по приобретению недвижимости. Альтернативы, подготовка документов менее, чем за две недели, приобретение квартиры в любых регионах РФ – все это уже давно не в новинку работникам ипотечных отделов банков. Более того, купить, например, квартиру на первичном рынке недвижимости через ипотеку банка в настоящее время намного проще, чем через кооператив. Четвертое, что касается страхования, то размер его практически не отличается ни при получении ипотечного кредита, ни при приобретении квартиры, вступая в кооператив – от 1 до 2%.

Пятое, чем еще выгоднее ипотечный кредит, нежели приобретение квартиры через ПИК, особенно в нашем государстве. Высокая инфляция и быстро растущие цены на недвижимость приводят к тому, что лицо, приобретшее квартиру по ипотеки, фиксирует ее стоимость, а с каждым годом при фактическом повышении доходов населения, отдавать кредит становится все проще. В ПИК все наоборот, собственником пайщик станет, когда до него дойдет очередь, что может случится через несколько лет, а может даже несколько десятков лет. При этом ПИК не фиксирует размер стоимости желаемой пайщиком недвижимости.

Растут цены на квартиры, пайщик обязан доплачивать, цены «взлетают до небес» — пайщик вынужден выходить из рядов ПИК, так как, его средства уже не позволяют приобрести желаемую квартиру. Подводя итог вышесказанному, можно сделать неутешительный вывод, а именно, схемой, предлагаемой ПИК, скорее всего, воспользуются люди, которые по тем или иным причинам не могут воспользоваться ипотечным кредитом. Это, например, заемщики, которые не в силах подтвердить свой доход или он слишком маленький, лица с плохой кредитной историей, одним словом, человек, который не вписывается в стандартные условия банков или просто человек, который на всем любит экономить, порой даже себе во вред, именно эти категории людей являются заложниками своей слабости или глупости, и, попадая в хитрые ловушки кооперативов, теряют последнее.

В заключении о подозрительном поведении

Стоит отметить, что сегодня ПИК весьма неохотно идут на контакт с прессой. Казалось бы, напротив, они должны быть заинтересованы в саморекламе, но не тут-то было. Как только диспетчер слышит обращение журналиста раздается примерно следующий ответ: руководство в командировке, у специалистов нет времени на комментарий или еще что-либо в этом ключе, но только не ответ на задаваемые вопросы. Все это косвенно свидетельствует о недобросовестности. Кроме того, в отличие от ипотечных банков в структуре ПИК отсутствует такая должность как пресс-секретарь. Почему-то им он не нужен. Подводя итоги всему вышесказанному можно сказать, что сегодня вступать в ПИК более чем опасно, возможно ситуация кардинально изменится с вступлением специального закона оговаривающего деятельность таких кооперативов, но вот только когда это будет, пока неизвестно?

Ипотечный кредитный кооператив

Понятие «ипотечный кредитный кооператив» и его краткая характеристика

Ипотечный кредитный кооперативов (ИКК) является добровольным объединением граждан с целью дальнейшего приобретения жилья. Стоит обратить внимание, что ИКК являются одним из видов потребительских кооперативов, которые наделены не только функциями приобретения жилья.

Существуют различные точки зрения по дальнейшему развитию деятельности ипотечных кредитных кооперативов. Так, отдельные эксперты высказываются за отсутствие перспектив в работе таких кооперативов, выступая за использование традиционных способов покупки жилья, а именно получением кредита в банке как более надежного способа удовлетворения своих потребностей в жилье. Это объясняется и большими возможностями кредитных организаций при проверке юридической чистоты сделки.

Другие аналитики в области инвестиционных проектов, напротив, считают, что ипотечные кредитные кооперативы наиболее выгодны в отличие от банков, т.к. происходит поиск индивидуального подхода к каждому пайщику. Он показывает, что, таким образом, имеется возможность подыскать более дешевое фондирование, что способствует привлечению большего количества граждан, мелких и средних компаний. К минусам можно отнести, то, что в ИКК не предусматривается страхование сбережений Агентством по страхованию вкладов.

Попробуй обратиться за помощью к преподавателям

Если говорить о позиции Банка России, то финансовый регулятор разъясняет, что ужесточения надзора и регулирования по отношению к ИКК не предусматривается. Преимущества и недостатки ипотечных кредитных кооперативов можно представить следующим образом на рисунке 1.

Рисунок 1. Преимущества и недостатки ипотечных кредитных кооперативов. Автор24 — интернет-биржа студенческих работ

Порядок функционирования ипотечных кредитных кооперативов

Ипотечные кредитные кооперативы функционируют на основе различных типов кооперативов:

  • жилищно-накопительные;
  • жилищно-строительные;
  • потребительские ипотечные.

Любой из выше перечисленных кооперативов – это объединение населения или мелкого бизнеса, создаваемое для строительства или приобретения жилья. В европейских странах такие кооперативы появились впервые в Великобритании в конце 18 века. В Германии каждый третий немец приобретает жилье, начиная с 20 века, по программе «Bausparkasse».

Задай вопрос специалистам и получи
ответ уже через 15 минут!

Форма ипотечного кредитного кооператива была избрана как более удобная в условиях существующего российского и банковского законодательства. ИКК совмещают в себе схемы различных видов накопления и ипотеки. Являясь пайщиком кооператива, гражданин или предприятие малого бизнеса производит накопление денежных средств от 30 до 50 процентов от цены помещения, а на оставшуюся сумму берет в ИКК кредит. Эта задолженность по ссуде возвращается заёмщиком в срок от двух до двадцати лет.

Если первоначальный взнос у пайщика имеется, то он имеет право внести его сразу и в установленном порядке производится подбор нужного жилья.

В ИКК обычно его члены не получают от вложенных денежных средств на покупку жилья процентного дохода, а в дальнейшем на недостающую величину получает кредит под невысокий процент, которую постепенно возвращает, позволяя решить жилищные проблемы новым членам. Схему предоставления кредитов можно увидеть на рисунке 2.

Рисунок 2. Порядок предоставления ипотечных кредитов в ИКК. Автор24 — интернет-биржа студенческих работ

Система ипотечных кредитов в ИКК рассчитана на субъектов, у которых отсутствует возможность получения ссуд в кредитных организациях (высокая стоимость ссуды, либо не способность подтверждения свои доходов). Оформление данного вида кредита в банках является довольно сложной процедурой. Что касается ипотечного кредитного кооператива, то его пайщиком могут стать любые физические или юридические лица, в том числе и нерезиденты. Процентные ставки при погашении ссуд в ИКК обычно значительно ниже (нам 2 – 3 процента).

Немаловажно, и то, что квартиры оформляются в собственность участников кооперативов, и они могут сразу в них прописаться. Также следует отметить, что ИКК – это очень гибкое общество, поэтому существуют различные схемы по приобретению жилищного фонда: с длительными рассрочками платежей, ускоренными и т.д. Все возникающие накладные расходы, которые связанны с оформлением квартир также можно погашать с рассрочкой. Существует возможность и отсрочки платежей при предъявлении пайщиками уважительных причин. На рисунке 3 показаны особенности функционирования ипотечных кредитных кооперативов.

Рисунок 3. Особенности функционирования ипотечных кредитных кооперативов. Автор24 — интернет-биржа студенческих работ

Основные риски потерь при проведении операций ипотечными кредитными кооперативами

Под рисками, возникающими в ипотечных кредитных кооперативах, понимаются присущие в деятельности ИКК возможности (вероятность) понесения данными обществами потерь, возможно и (или) ухудшение ликвидности благодаря наступлению неблагоприятных событий, которые связанны с внутренними факторами (сложность организационной структуры, уровень квалификации служащих, организационные изменения, текучесть кадров и т.д.), либо внешними факторами (изменяющиеся экономические условия деятельности ИКК, применяемые технологии и т.д.).

Основные риски потерь ипотечными кредитными организациями приведены на рисунке 4.

Рисунок 4. Классификация рисков потерь ипотечных кредитных кооперативов. Автор24 — интернет-биржа студенческих работ

Главными рисками потерь в ИКК считаются риски ссудозаёмщика в связи с его неплатежеспособностью. Но минимизировать этот риск возможно по обоюдному согласию между ИКК и пайщиком. Так, на ту величину взноса, которую участник кооператива внес в ИКК, для него приобретается другая, менее комфортабельная квартира, а освобождающееся жильё продаётся. следовательно, денежные средства возвращаются в ИКК. Если же у пайщика и ИКК возникает конфликт, и он категорически отказался оплачивать долг, то, согласно российскому и банковскому законодательству, возникает судебное разбирательство.

Приведённая выше накопительная система не застрахована от роста цен на жильё, поэтому пайщики ИКК могут потратить на накопление первоначального взноса значительно больше времени, чем рассчитывали изначально. Но от этого не может избежать ни одна накопительная схема.

ИКК–это некоммерческое объединение, которое имеет социальную направленность. Его цель – неполучение максимальной прибыли, а улучшение жилищных условий пайщиков. Денежные средства могут быть израсходованы только на приобретение квартир для участников кооператива. Других операций по размещению имеющихся источников ИКК не производится по законодательству.

Если ИКК принимает решение по прекращению своей деятельности, то это возможно только при погашении всех полученных членами общества ссуд и возврата, внесённых пайщиками денежных средств обратно.

Также существует возможность для минимизации рисков потерь застраховать приобретённое жильё, что особенно актуально при приобретении его как на первичном, так и на вторичном рынке.

Так и не нашли ответ
на свой вопрос?

Просто напиши с чем тебе
нужна помощь

ЖНК как альтернатива ипотеки

Становясь членом кооператива, вам не нужно платить высокую ставку по кредиту. Недостающую сумму денег вам предоставляет не банк, а другие участники организации. Насколько это выгодно?

Альтернативы ипотечных схем практиковались в России еще в XIX веке. В то время группа энтузиастов организовывала так называемый «кооператив», и своими силами выкупала или строила для каждого своего члена квартиру в определенном доме. Именно оттуда пошло такое понятие как «кооперативный дом», то есть тот, который построен на коллективные деньги. Как правило, в дальнейшем кооператив брал на себя функции обслуживания дома – создавалась собственная жилконтора. Последние три десятилетия кооперативные дома сначала были весьма популярны, потом с приходом ипотеки интерес к такому виду получения жилья стал затухать. И сегодня, когда ипотечные кредиты выглядят не совсем выгодными, некоторые начинают искать альтернативные способы рассрочки выплат по желанным квадратным метрам.

Схема накоплений

Одной из распространенных сегодня альтернатив ипотечному кредиту является жилищный накопительный кооператив (ЖНК). Это некоммерческая организация, которая занимается сбором паевых взносов со своих членов и даёт возможность каждому из них купить жилое помещение. Зачастую это квартиры на вторичном рынке. Расцвет появления в России жилищных накопительных кооперативов пришёлся в 2005 году, после принятия федерального закона от 30 декабря 2004 года № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Читайте также:  Как заработать на долгах

Схема ЖНК такова. Желающий получить квадратные метры вступает в ряды кооператива – для этого необходим только паспорт, вносит минимальный первоначальный взнос и берёт на себя обязательство вносить фиксированные ежемесячные паевые взносы, оговоренные для каждого ЖНК заранее. Эти средства кооператив тратит на приобретение или строительство жилого помещения. Также деньги уходят на страхование, содержание, ремонт жилого помещения, оплату коммунальных услуг, обслуживание и погашение привлеченных кредитов и займов, уплату налогов, сборов и иных обязательных платежей.

Когда общая сумма вложенных средств составит порядка 50% от стоимости жилья и завершится необходимый период накопления (минимум 2 года), член кооператива получает из общей кассы средства на покупку жилья для себя. Оставшиеся деньги он возвращает в течение 10-15 лет. Как только он полностью рассчитался с кооперативом, жилье переходит ему в собственность. Квартира остаётся в собственности кооператива до того периода пока заёмщик не выплатит полную стоимость жилья.

Популярность ЖНК, по крайней мере, на два порядка ниже, чем у рынка ипотеки. В условиях высокой инфляции величина необходимых для получения жилья взносов растёт на 20-30% в год, а риски, связанные с функционированием самих таких кооперативов, высоки. Это, по сути, аналоги малых предприятий, контролировать которые государству сложнее, чем крупные банки, заинтересованные в установлении долгосрочных надёжных контактов с финансовыми властями.

Преимущества и недостатки

Несмотря ни на что, существует ряд преимуществ ЖНК перед ипотекой. Прежде всего, это низкие проценты по заёмным средствам. Ставка по рублёвому кредиту в кооперативе составляет 5-7% годовых против 12-19% в коммерческих банках. Также значительно дешевле вам обойдутся дополнительные расходы при получении займа. Например, первоначальный взнос в банке – это 15-20% от стоимости квартиры, а в ЖНК вам требуется внести не более 15-20 тыс. рублей. Кроме того, при вступлении в кооператив вам не требуется собирать стопки документов на кредит и подтверждать свои доходы – этого по закону ЖНК не имеет права требовать. Есть ещё один приятный бонус. У членов ЖНК есть возможность зачесть имеющееся жилье или, к примеру, жилищный сертификат в качестве взноса в кооператив.

Из минусов ЖНК можно отметить ограниченный срок займа. Например, чтобы получить рассрочку на 10 лет необходимо выдержать период накопления в 6,5 года, на 15 лет – 10 лет и т.д. Данное ограничение лишает членов получения нового жилья сразу, заплатив только часть его стоимости. В коммерческих банках срок выплаты кредита может достигать до 30 лет. Кроме того, до полной выплаты финансовой помощи, полученной в ЖНК, член кооператива не является собственником жилья.

Риски и альтернативы

Коллективная ответственность за возможные убытки не позволяет предъявить претензии непосредственно к организаторам ЖНК, инфляционные и собственно финансовые риски не контролируются, при этом пайщиком. Такая система работает при низком уровне инфляции, низких темпах роста цен на жилье и в условиях стабильной системы контроля инвестиционных рисков, выстроенной, к примеру, в Германии. Но и там, риски ускорения инфляции, в ближайшие годы, вероятно, снизят привлекательность подобных структур.

Существуют и другие альтернативы ипотеке, например, кредитный потребительский кооператив граждан или потребительский кредит. Эксперты рекомендуют обратить внимание на безрисковые способы получения жилищных займов. Например, накопление средств на счёте в банке, инвестиции этих средств согласно своим знаниям и умениям в различные финансовые инструменты или в реальный бизнес.

Совет Сравни.ру: Если у вас нет возможности вступить в кооператив, то оформите ипотеку. Найти предложения с минимальной переплатой с помощью этого ипотечного калькулятора.

Жилищный кооператив или ипотека: плюсы и минусы

70% Россиян хотят улучшить жилищные условия. Но, к сожалению, не все граждане обладают достаточной суммой для покупки нового жилья. Тогда встает дилемма, в какую организацию обратиться? Жилищный кооператив или ипотека: плюсы и минусы обоих вариантов. Ипотечное жилье доступно не всем. Нужны деньги на первоначальный взнос. Альтернатива — жилищные накопительные кооперативы. К этому варианту прибегают, если нет больших накоплений. Оба способа приобретения квартиры отличаются друг от друга.

Как купить квартиру через жилищный кооператив?

Для начала нужно стать членом этой добровольной структуры. Коллективная деятельность имеет одну направленность — получение жилья. В организации действует устав. В нем отражены все договорные моменты.

Внимание. Чтобы вступить в жилищные кооперативы в России, вам должно исполниться 16 лет.

Получить право собственности на жилплощадь можно только после погашения взносов. Деятельность кооператива прописана в Жилищном кодексе (11 глава). Члены сообщества могут реконструировать, приобретать и содержать многоквартирный объект. Отсюда выходит формула. Участвовать в проекте может не менее 5 граждан. Максимальный состав объединения не должен превышать количество квартир в жилом доме. Некоторая категория граждан имеет первостепенное право зачисления в кооператив:

  • малоимущие слои населения;
  • лица, признанные нуждающимися в жилплощади.

Как вступить в кооператив?

  • Вы подаете заявление, которое рассматривается в течение месяца;
  • оплачиваете вступительный взнос;
  • оформляется протокол, где указывается порядок внесения добровольных отчислений.

Правила оформления квартиры в собственность

  • Право регистрируется в реестре;
  • сдается документ, где указано, что вы оплатили все взносы;
  • к списку подаваемых документов относится устав;
  • конечная информация отражается в протоколе.

Жилищный кооператив или ипотека?

Оценим риски участия в программе кооператива:

  • Ответственность за дом, реконструкцию и содержание ложится на плечи объединения. Например, неверный расчет может привести к тому, что паевых взносов окажется недостаточно для возведения объекта. Итог — потребуются дополнительные средства, а значит, членские взносы.
  • Несвоевременное внесение взносов. Соответственно, затянутся сроки строительства. Сомнительная альтернатива ипотеке. Так же это отразится на ситуации с подрядчиками. Это дополнительные растраты.
  • Массовый выход участников из кооператива. Организаторам придется возвращать средства. А это урезает финансовую возможность для дальнейшего строительства. Жилье придется долго ждать, пока кооператив не пополнится новыми лицами.

Жилищный кооператив альтернатива ипотеке, вы пользуетесь жильем, уплачивая взносы.

Покупка квартиры через жилищный кооператив или ипотеку.

Сравним плюсы и минусы.

  1. Годовой процент ниже в кооперативе. Если брать средние данные, то от 1 до 4%. В банке показатель стоит на отметке в 11 — 13 % годовых.
  2. Ипотечный займ включает большой список документации. Вы должны предоставить справки о заработной плате, составе семьи. У вас должна быть прописка в городе, поручители, бумаги на другую недвижимость. В кооперативе вы показываете паспорт и трудовую.
  3. Взнос в кооператив исчисляется 3 — 6%. Но помимо этого вы платите паевой (2 — 3% от суммы кредита) и членский взнос. В случае с ипотекой проводится единовременный платеж — 20 — 30% от стоимости жилья. Периодичность выплат устанавливает в банк. В кооперативе вопрос обсуждается на собрании ЖК.
  4. Покупатель не может въехать в жилье, не выплатив взносов на 50% от стоимости квартиры. В варианте с ипотекой это можно сделать сразу после завершения сделки. Квартира тут же переходит в собственность. В кооперативе придется подождать, пока вы не выплатите полную стоимость.
  5. Оплата и в том, и в другом случае проводится ежемесячными отчислениями в кредитную организацию.

Вывод: Граждане идут в кооперативы за низкими процентами и удобными программами кредитования. Вы согласовываете сумму взноса и график погашения, исходя из возможностей. В этом варианте ниже первоначальный платеж и нет огромного портфеля документов. Первый взнос, кстати, тоже можно оплатить материнским капиталом, использовать субсидии.

Что говорят отзывы о жилищных накопительных кооперативах?

Мнения расходятся, так как покупатели, заключающие договора участия в долевом строительстве жилья по ФЗ — 214-ФЗ в приоритете, что касается судебных исков. Даже если расторгнуть сделку и обратиться в вышестоящую инстанцию, не факт, что вернут деньги. Потому что в фонде кооператива их нет. Не действует закон о защите прав потребителей, если объекты строятся жилищным накопительным кооперативом по 215-ФЗ. Договор с кооперативом не фигурирует в Российском госреестре, то есть не регистрируется в Росреестре, следовательно, мошенничество и двойные продажи имеют место. Люди жалуются на небольшой выбор квартир, что к концу строительства остаются неприглядные варианты.

Краткий список плюсов приобретения квартиры через жилищный накопительный кооператив

  • Не нужна справка 2НДФЛ и положительная кредитная история. В случае с ипотекой — это необходимо;
  • Сумма взноса колеблется от 10 до 20 тысяч;
  • Низкие проценты больше похожие на рассрочку через жилищный кооператив;
  • Сумма расходов не превалирует над порогом в 50%.

Краткий список минусов

  • Если вы внесете 50%, нужно ждать несколько лет. Это прописано в договоре. Взяв ипотечный кредит, вы заезжаете сразу в новую квартиру;
  • просрочка взносов карается штрафами и риском исключения из структуры;
  • ежегодные взносы не возвращаются, если ЖНК ликвидируют или вы его самостоятельно покинете;
  • продолжая пункт выше… кооператив может обанкротиться;
  • договора не имеют государственной регистрации;
  • если вышли досрочно из кооператива, заплатите неустойку;
  • жилплощадь принадлежит ЖНК до погашения последнего взноса;
  • отстоять права в суде — проблематично.

Надеемся, в статье вы нашли ответы на все вопросы о жилищных кооперативах в России. Они альтернатива ипотеке или нет?

ПИК или ЖНК — вот в чем вопрос.

Чтобы приобрести квартиру, как известно, нужна крупная сумма, но она есть не всегда. Совершить такую покупку можно при помощи специальных программ. Наиболее распространены ипотека и долевое участие в строительстве. Жилищно-накопительные кооперативы особой популярностью не пользуются, а жаль.

Image Source/Russian Look Параллельно с банковским кредитованием жилья развивается небанковское финансирование, в основу которого положена деятельность строительных сберегательных касс (ССК) — государственных учреждений, создаваемых для финансовой помощи желающим купить недвижимость. По сути своей ССК похожи на знакомые старшему поколению читателей кассы взаимопомощи. Вкратце схема их работы такова: вкладчик, вступая в ССК, заключает срочный договор с этой организацией на использование определенной суммы кредита, необходимого для приобретения или строительства жилья. Эта сумма формируется за счет ежегодных взносов вкладчика, заимствованных у других вкладчиков средств, процентов по накоплениям, государственных дотаций и субсидий. На первом этапе вкладчик накапливает установленную в договоре сумму сбережений, которая ежегодно увеличивается на сумму процентов по вкладу. На втором этапе вкладчик получает статус потенциального покупателя, дающий ему право воспользоваться кредитом для приобретения жилья. Таким образом, заемные средства после покупки жилья для одного из пайщиков возвращаются в кассу в виде ежегодных взносов и могут пойти на кредитование новых вкладчиков. При этом надо сказать, что по закону участвовать в такой накопительной системе может строго определенное количество членов, то есть существует гарантия того, что кооператив не превратится в банальную «пирамиду». И еще: кооператив будет существовать до того момента, пока все его члены не получат по квартире.

Главное преимущество участия в жилищно-накопительном кооперативе по сравнению с обычной ипотекой — несомненная экономичность и удобство: в ЖНК берут всех, к тому же и ссуда практически беспроцентная. Пайщику надо ежегодно платить 3-5 % от заемных средств, которые фактически являются членскими взносами и идут на содержание кооператива

Читайте также:  Класс В Страховании Осаго Что Это

В России есть две разновидности строительных сберкасс: жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) и потребительский ипотечный кооператив (ПИК). Эти организации — правопреемники дореволюционных обществ взаимного кредита. Сейчас в стране, по данным Федеральной налоговой службы, действует около 4 тыс. разнообразных жилищных кооперативов. Разобраться в их особенностях довольно сложно, но мы все же попробуем.

Сходство и различия

PhotoXpress.ru Схема работы ЖНК или ПИК (их в общем случае называют жилищным кооперативом) приблизительно одинакова.

По своей правовой природе жилищные кооперативы являются некоммерческими организациями, а это означает, что права самостоятельно покупать, продавать, вкладывать деньги пайщиков в ценные бумаги они не имеют. Их функция — инвестировать средства своих участников в строительство жилых домов. Жилкооперативом управляют председатель и правление, а наиболее важные решения принимают на общем собрании пайщиков.

В чем же разница между ЖНК и ПИК? Жилищно-накопительный кооператив объединяет возможности ипотечного кредитования, паевых инвестиционных фондов, жилищно-строительных кооперативов. На практике это означает, что люди в количестве 50-5000 человек (данное число преду- смотрено Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищно-накопительных кооперативах») консолидируются на добровольной основе для того, чтобы, как сказано в Законе, удовлетворить потребность в жилых помещениях путем объединения паевых взносов. Стать собственником жилья пайщик ЖНК может только после того, как полностью погасит пай.

Схема работы жилищно-накопительного кооператива

1. Формирование инициативной группой на основании договора общего фонда, средства которого используются для строительства жилья
2. Приглашение к участию вкладчиков. Единственное требование к вкладчику — возможность заплатить первоначальный взнос, а также вносить ежемесячные платежи для погашения ссуды
3. Накопление 30-50 % от стоимости квартиры на личном счете пайщика
4. Покупка квартиры
5. Выплата оставшейся части ссуды в кассу жилкооператива

Специального закона о потребительских ипотечных кооперативах не создано, а потому их деятельность регулируется Гражданским кодексом РФ. Деятельность ПИК (как и ЖНК) не лицензируется, но, как и любое юридическое лицо, он подлежит государственной регистрации. Основная функция ПИК сходна с целью работы ЖНК, однако член ПИК приобретает жилье в собственность по ипотечной схеме, то есть сразу получает квартиру в собственность, но до момента выплаты пая она находится в залоге у кооператива.

Различие заключается и в том, что за деятельностью ЖНК осуществляет жесткий контроль государство, и это идет только на пользу. Финансовые нормативы, по которым можно провести диагностику финансовой стабильности, определяет Федеральная служба по финансовым рынкам. В частности, проверяют возможность кооператива выполнить свои обязательства в краткосрочной и долгосрочной перспективе, баланс поступления взносов, выдачи ссуд и погашения пайщиками долга, соблюдение установленных норм допустимой просрочки по долгам и другие параметры. Деятельность ПИК контролируют государственные органы в общем порядке, то есть проверка финансовой стабильности не проводится.

Участие в ПИК вообще более рискованно, чем в ЖНК. Объяснение простое: единственная гарантия сохранности инвестиций и приобретения жилья для пайщиков ПИК — устав кооператива. Согласно ему, средства ипотечного кооператива формируются только за счет пайщиков. Это значит, что для роста фонда нужен приток новых вкладчиков. Кроме того, ЖНК по своим обязательствам отвечает собственным имуществом, а вот ПИК такой обязанности не имеет. Для вкладчика это может быть чревато тем, что при банкротстве кооператива его пай пропадет без какого-либо возмещения.

Модель работы жилкооператива

Давайте вспомним ипотечную модель приобретения квартиры. Вы получаете согласие банка на выдачу кредита, подыскиваете квартиру, вносите 30-50 % от стоимости жилья, а остальное платите в рассрочку в течение 10-25 лет. При этом квартира остается в залоге у банка, несмотря на то что она уже в вашей собственности. Для того чтобы провести перепланировку или сделать ремонт, вам надо спросить разрешения у банка, а перед тем как вы соберетесь зарегистрировать на своей жилплощади кого-то из членов семьи, придется поставить банк в известность.

История ЖНК и ПИК

Image Source/Russian Look У них. Первое жилищно-строительное общество появилось в Древнем Китае, а в Европе денежный фонд, состоящий из взносов желающих приобрести жилье, впервые был образован в г. Бирмингеме (Великобритания) в 1775 г. Система строительных обществ развивалась, в нее постепенно включались все новые государства. В 1885 г. открылось жилищно-строительное общество в Германии. Но наибольшее распространение жилищные кооперативы получили уже после Второй мировой войны, что вполне объяснимо: необходимо было заново построить дома для десятков тысяч оставшихся без крова людей. Активно продолжает развиваться система небанковского кредитования жилья в таких странах, как Австрия и Германия, а также Польша, Хорватия и Чехия.
В Великобритании строительные сберегательные кооперативы постепенно были вытеснены ипотечными банками, а во Франции строительные сбережения вообще всегда аккумулировались в банках, на специальных жилищных сберегательных счетах.
. И у нас. В России прародители современных строительных сберегательных кооперативов возникли еще в 60-х гг. XIX в., когда были образованы общества взаимного поземельного кредита, общества взаимного кредита, общества взаимного страхования, крестьянские товарищества для покупки земли при содействии Крестьянского поземельного банка. Позже сформировались торговые потребительские общества и потребительские кооперативы заготовительно-скупочной и торговой направленности. Но такого бурного развития, как в Европе и США, строительные общества у нас не получили. Возможно, причиной тому было длительное существование крепостного права, а может быть — стагнационные тенденции в экономике. У историков нет однозначного ответа.
После Октябрьской революции система потребительской кооперации стала общегосударственной, частное строительство не поощрялось. Большие изменения произошли по окончании Великой Отечественной войны, когда появились специализированные потребительские кооперативы: жилищно-строительные, дачно-строительные, гаражно-строительные. Создаваемые объекты недвижимости были социалистической собственностью специализированных кооперативов, членам которых принадлежало только право пользования. В перестроечный период государство сократило помощь строительным кооперативам — это привело к тому, что такие организации практически перестали создавать, а в конце 90-х гг. ХХ в. вообще стали использовать для различного рода афер.
На сегодняшний день участие в строительных кооперативах не так популярно, как банковское кредитование. Несмотря на это, в стране создана Гильдия народных кооперативов России, а различные виды строительных кооперативов продолжают развиваться.

Накопительные жилищно-строительные системы — замкнутые, приток новых членов им не требуется. Один и тот же вкладчик на накопительном этапе своего участия в системе является кредитором других пайщиков, а на следующем, кредитном этапе — уже ссудополучателем. При этом денежные ресурсы не привлекаются с внешнего финансового рынка, что значительно удешевляет ссуду. К тому же условия предоставления ссуды в накопительных системах в меньшей степени зависят от ситуации на рынке.

Есть и еще одно преимущество: сокращается время ожидания покупки недвижимости и уменьшается размер взносов. Ежегодные отчисления в резервный фонд жилкооператива, составляющие не менее 1,5 % от размера ссуды, при нормальном развитии ситуации засчитываются в стоимость приобретаемого жилья.

Вступая в жилкооператив, вы пишете заявление, в котором указываете свои требования к квартире: количество комнат, общий метраж, местоположение и т. д. С учетом средней рыночной стоимости определяют примерную стоимость жилья. Ее согласуют с гражданином, подавшим заявление о приеме в члены кооператива, и указывают в решении председателя кооператива о приеме гражданина в члены ЖНК. После приобретения или строительства кооперативом для члена ЖНК жилого помещения размер паевого взноса уточняют на основании фактической стоимости приобретенного или построенного кооперативом жилого помещения и вписывают в решение председателя кооператива, согласованное с членом ЖНК.

Подсчитаем: участвуя в жилкооперативе, мы приобретаем квартиру стоимостью 5 млн руб. Размер ссуды пусть будет равен половине стоимости квартиры, то есть 2,5 млн руб. Сумму членских взносов определим в соответствии со средними показателями действующих на сегодняшний день кооперативов — 5 % от размера ссуды (125 тыс. руб.). Плюс около 75 тыс. руб. (1,5-3 % от размера ссуды) в год надо перечислять в резервный фонд. Кроме того, размер платежей будет увеличен на сумму налога на доходы физического лица (поскольку по налоговому законодательству бесплатный заем равноценен получению материальной выгоды) — проценты за пользование рублевой ссудой исчисляют, исходя из 3/4 действующей ставки рефинансирования, установленной Центральным банком на день получения таких средств. Таким образом, пайщику жилкооператива предстоит платить немногим более 250 тыс. руб. в год. При этом ежегодный взнос при выходе из кооператива вкладчику вернут.

Плюсы и минусы ЖНК

Фото М. Швечковой, В. Чернышова Начнем с несомненных преимуществ:
для вступления в жилкооператив не требуется никаких длительных предварительных процедур, как при обращении в банк за ипотечным кредитом; никаких ограничений по полу, возрасту, семейному положению, месту жительства нет;
не нужно подтверждать свои доходы справкой или искать поручителей;
можно приобрести жилье в любом населенном пункте нашей страны;
поскольку паевые взносы могут быть использованы только на приобретение или строительство жилья, жилищные кооперативы достаточно надежны, к тому же они подлежат обязательной ежегодной аудиторской проверке;
денежные средства пайщиков учитываются раздельно: членские взносы и паевые взносы зачисляются на отдельные банковские счета, то есть деньги не смешиваются и расходуются только на строго определенные цели;
квартира приобретается после согласования с пайщиком и в строгом соответствии с требованиями, которые он изложил в заявлении при вступлении в жилкооператив;
до покупки жилья член жилищного кооператива может изменить свои требования к нему, а также величину ежемесячного платежа, срок и сумму накопления, уменьшить время погашения оставшейся части паевого взноса;
в квартиру можно въезжать тогда, когда накоплена 1 /3 ее рыночной стоимости (при условии, что дом уже построен);
возможен зачет стоимости имеющегося жилья в качестве паевого взноса, а также использование финансовой помощи, предоставляемой работодателями, профсоюзами или родственниками и друзьями;
свой пай вкладчик вправе передать, продать или подарить другому члену жилкоо-ператива; к тому же можно рассчитывать на покупку сразу двух квартир — например, родителям и детям;
оставшуюся часть паевого взноса можно выплатить досрочно, а в случае выхода из жилкооператива — получить обратно сумму членских взносов.

Теперь — о минусах. Любой жилкооператив предполагает больший риск, чем ипотека. Банк намного стабильнее, а кооператив может стать плодородной почвой для мошенников.

Потребительские ипотечные кооперативы (ПИК) со временем должны быть преобразованы в ЖНК. Проблема состоит в том, что хотя существование ПИК формально не противоречит законодательству, ни в одном законе их деятельность не отражена. А это означает, что любое обращение в суд с жалобой на действия ПИК заведомо обречено на проигрыш — ведь они, в отличие от ЖНК, не отвечают по своим обязательствам собственным имуществом

Что выгоднее — взять кредит в банке или вступить в ЖНК? Наши рекомендации: просчитайте все варианты, определите свои финансовые возможности и, что очень важно, оцените надежность той организации, при посредстве которой собираетесь приобретать квартиру.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector