Как продать дом если он в ипотеке - Puzlfinance.ru
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Как продать дом если он в ипотеке

Можно ли и как продать дом, купленный в ипотеку? Риски продавца

В жизни все случается.

Бывает и так, что ипотечный кредит еще не выплачен, а стоит вопрос о необходимости продажи жилья.

Возможно ли такое, и что в таком случае следует предпринимать?

В статье мы рассмотрим тонкости процедуры продажи дома, купленного в кредит.

Тонкости процедуры продажи дома

Почему же собственники хотят избавиться от дома, купленного под ипотеку? Причин этому можно назвать несколько. Например, у ссудозаемщика сделало шаг вперед благосостояние, и он хочет улучшить свои жилищные условия. Еще одна мотивировка – развод супругов, при котором обычно бывает раздел имущества, естественно и дома.

Таким образом, если возникла необходимость продать ипотечный дом, нужно действовать в таком порядке:

  1. известить банк, который выдал кредит, о своем намерении.
  2. Найти покупателя и договориться, чтобы он до оформления купчей выплатил аванс для закрытия квартирного кредита.

Некоторые риелторские агентства предлагают услугу «снятие обременения».

Она для тех, кто не может найти выгодного покупателя самостоятельно.

В этом случае работники агентства сами оплачивают остатки ипотечного кредита в банке, после чего продают дом на общих основаниях. Однако такая сделка довольно невыгодна и подходит только тем, кому срочно нужны деньги.

  • Получить необходимый задаток по договору.
  • Далее покупатель должен погасить долг по кредиту, а вы – получить соответствующую справку.
  • Потом продавец жилья с сотрудником банка обязан посетить Регистрационную палату или Многофункциональный центр, чтобы снять залог с дома. После подачи соответствующего заявления и документов в течение 3 рабочих дней продавец должен получить копии документов и выписку из ЕГРН с подтверждением, что жилье не заложено.
  • Вот после этого можно продавать дом. С клиентом следует подписать договор купли-продажи. Сделку нужно зарегистрировать в УФРС.
  • Некоторые особенности, как продать дом, купленный в ипотеку?

    Естественно, правила регулируют такой случай. Закон «Об ипотеке (залоге) недвижимости» говорит об этом точно и ясно: имущество, находящееся в ипотечном залоге, отчуждается в пользу другого лица. При этих обстоятельствах – только после соответствующего подтверждения финансового учреждения.

    Отсюда возникает закономерный вопрос: а сложно ли его получить? Оказывается, не так уж и сложно. В большинстве случаев банк согласовывает продажу, но при полном закрытии кредитного долга. Правда когда заимодатель получит долговые деньги, то никаких препятствий с его стороны не последует.

    Если у человека, который хочет приобрести дом, недостает денег и он планирует взять их в банк, то отношение к изучению этого случая будет более придирчивым. Не исключено, что может поступить предложение от него провести сделку через его депозитную ячейку.

    Банк желательно изначально поставить в известность о продаже дома под ипотекой.

    В противном случае он имеет право не согласиться на оформление купчей.

    Необходимо знать

    Для осуществления сделки понадобятся:

    • документы, удостоверяющие личности всех участников процесса, если это кто-то из детей – свидетельство о рождении;
    • документ, подтверждающий куплю-продажу дома;
    • если владелец доли – ребенок, потребуется разрешительные бумаги от органов опеки и попечительства;
    • нотариально заверенное согласие супруга (оно понадобится даже в том случае, если муж и жена в разводе).

    Это основной перечень необходимых бумаг.

    Но покупатель может потребовать предоставить и другие документы, чтобы удостовериться в чистоте сделки:

    • выписку из ЕГРН на дом;
    • технический паспорт жилья;
    • выписку из лицевого счета, чтобы удостовериться, что нет долгов по коммунальным платежам;
    • справку об отсутствии долгов по платежам за телефон, домофон, интернет и т. д.;
    • справку из психоневрологического и наркологического диспансеров.

    Риски продавца

    Вообще считается, что при продаже ипотечного дома у его продавца может быть риск только один и то если у него долг по выплате кредита.

    Банк может наложить на собственника жилья штраф, запретить продажу и выставить квартиру на аукцион.

    Правда, еще это может быть неполучение денег от покупателя после завершения сделки.

    Но в случае с ипотекой об этом можно не беспокоиться, так как сделка строго контролируется банком, и именно он будет заниматься перечислением денег продавцу.

    Да и при не поступлении оплаты, сделку можно оспорить в суде и признать недействительной. Может случиться такое, что банк просто не одобрил сделку.

    Причины тут бывают разные, и работники финансового учреждения их, как правило, не разглашают. Но факт остается фактом.

    Тогда продавец рискует тем, что ему следует вернуть залог. Так что средства, полученные от покупателя в качестве залога, лучше не тратить.

    Из сказанного можно прийти к заключению, что продажа дома, который находится под ипотекой, вполне осуществимая сделка. При этом риск от нее минимальный. Сейчас такие случаи довольно редкие. Будут ли они частыми? Ответ на этот вопрос зависит от того, как будут жить люди. Если экономическая ситуация ухудшиться, продажа недвижимости заемщиками станет обычным явлением. Хочется верить, что до такого дела все-таки не дойдет.

    Полезное видео

    Как продать квартиру, купленную в ипотеку.

    Дом, купленный в ипотеку: Можно ли его продать или сдать в аренду? на сайте Недвио

    В жизни случается всякое, и взлеты и падения. При покупке жилья в ипотеку, никто не застрахован от резкого ухудшения финансового положения и, конечно, не задумывается об этом. Однако, как говорится: человек полагает, а жизнь располагает, и иногда, когда «финансы поют романсы» приходится идти на крайние меры, вплоть до того чтобы расстаться с домом, за который еще не выплачен кредит.

    Что делать в таком случае? Продавать ипотечный дом, чтобы рассчитаться с банком? Совершенно не обязательно! Есть и другие способы — например сдать его, а на полученные деньги выплачивать платежи. Возможны и другие решения. Обо всем этом мы поговорим в этой статье.

    Решение №1: Рассчитаться с банком деньгами от продажи дома

    В принципе все банки всегда готовы к подобному развитию событий, и дадут согласие продать залоговое жилье, чтобы у заемщика была возможность досрочно погасить долг. Банки смотрят на такие ситуации достаточно трезво — лучше сейчас вернуть капитал, данный взаймы, а не ждать «у моря погоды».

    Почему выгодней продать дом самому, а не ждать пока его продаст банк?

    Дело в том, что для банка ваш дом — непрофильный актив, «сжирающий» капитал и резервы. Вот почему они будут стараться как можно быстрее продать предмет залога, и если появится покупатель — будут готовы отчаянно торговаться. При этом банкиров не заботит, сколько при этом достанется собственнику после погашения долга и останется ли? Так часто бывает, что заемщик остается еще должен и вынужден гасить остаток долга, но, уже не имея того, на что собственно брался кредит.

    Если заемщик сам занимается продажей, то он может найти подходящего покупателя на более выгодных для себя условиях. Далее новый правообладатель недвижимости из собственных средств гасит задолженность банку, остальные передает продавцу.

    Как производятся расчеты за залоговые дома?

    Расчет происходит посредством двух банковских ячеек, одна из которых содержит сумму долга по ипотечному кредиту, а вторая — остаток, который пойдет продавцу. После оформления всех документов, каждая сторона забирает причитающиеся ей деньги.

    Решение №2: Найти нового владельца и передать свою ипотеку

    Если вашим домом интересуются покупатели, но у них не хватает средств на покупку, и они планируют оформлять ипотечный кредит, имеет смысл предложить им такую схему:

    1. Покупатель оформляет ипотечный кредит у вашего банка;
    2. В свою очередь вы подписываете передаточное соглашение, по котором обязанности по вашему кредитному договору берет на себя новый владелец;
    3. Происходят взаиморасчеты уже уплаченных средств и процентов и, если что-то остается, выплачивается первому заемщику.

    В этом случае для банка начинается новая кредитная история с другим заемщиком, но все по тому же объекту залога.

    Почему схема смены заемщиков выгодна банкам?

    Потому, что они остаются в выигрыше в любом случае:

    1. Во-первых им не придется возиться с продажей ипотечного дома и искать покупателей;
    2. Во-вторых все ранее уплаченные проценты, за использование ипотечного кредита первого заемщика, остаются в активе банка;
    3. Ну и банк получает нового клиента, абсолютно бесплатно.

    Выгодна ли такая схема для продавцов? Скорее нет, чем да. Дело в том, что как уже было сказано выше, проценты переплаты — не вернуть. Плюс найти покупателя дома, который согласился бы на такую схему — довольно трудная задача. Но все же, такое решение существует и мы о нем не могли не упомянуть.

    Решение 3: Попытаться найти деньги, не посвящая о своих проблемах банк

    Это довольно рискованное, но довольно типичное для российских заемщиков решение. Почему-то у нас принято хвастать направо-налево если у тебя «прёт» бизнес, а если дела пошли плохо — сидеть и «не высовываться».

    Однако вы должны понимать, что при таком решении (когда банк ничего не знает), вы берете всю ответственность за просрочки на себя. Если вы не горите желанием «светить» свои проблемы перед кредитным отделом, то придется либо искать деньги на стороне (и влезать в еще большие долги) и досрочно гасить ипотечный заем, либо договариваться с покупателем, который поверит, так сказать, на слово и внесет остаток долга.

    В последнем случае, после официального закрытия ипотечного займа в банке, дом выходит из залога, и продавец срочно выставляет на продажу. Конечно, на руки он получит сумму, за вычетом погашенного долга.

    Что делать с ипотечным домом, который перестал устраивать?

    Что мы все о негативном? В жизни, как уже говорилось выше, бывают разные сценарии: не только плато, падения, но еще и взлеты. Что если ваша семья ждет прибавления, либо бизнес и доходы резко выросли и казавшийся когда-то идеальным купленный в ипотеку дом уже не кажется столь впечатляющим?

    В случае, если ипотечный дом для вас стал слишком мал и хочется большего размера (и для этого есть финансовые возможности) вам необходимо обратиться в банк и попросить разрешение продать заложенный дом, с условием, что после погашения предыдущей задолженности, будет оформлен новый ипотечный кредит, но уже на большую сумму.

    Почему банки будут не против?

    Вообще банки любят деньги (и заемщиков с деньгами). Поэтому проблем с получением разрешения на продажу залогового дома в таком случае не возникнет. А клиент, уже будет восприниматься как зарекомендовавший себя с положительной стороны, а тем более, что по новому ипотечному займу проценты все равно будут идти в актив кредитора.

    Таким образом, мы видим три ситуации, когда несмотря на залоговое обременение, ипотечный дом можно продать без особых проблем.

    Но что мы, собственно, о продаже? Ведь в свое время было потрачено масса усилий и времени на поиск этого чудесного дома — неужели нет других решений, кроме продажи, чтобы выплатить ипотеку? Конечно, такие решения есть — сдать его в аренду.

    Можно ли сдать ипотечный дом в аренду?

    Можно и нужно (если у вас возникли затруднения с выплатами по ипотеке). Конечно, если купленный дом — это ваше единственное жилье, могут возникнуть неудобства и проблемы, но если есть другая жилплощадь — почему бы временно не пожить там, а вырученные с аренды деньги пустить в счет погашения кредита?

    Кому выгодно?

    В общем-то, выгодно обеим сторонам. Заемщик имеет дополнительные средства для обслуживания кредитного долга, а банк уверен в том, что платежи будут поступать регулярно. Однако собственник ипотечного дома не вправе в полной мере распоряжаться своим имуществом, так как оно ему принадлежит с обременением (находится в залоге у банка).

    Как правило, банки не против сдачи ипотечной недвижимости в аренду. Скорее всего, кредитный отдел потребует заключение договора о сдаче в поднаем по всем правилам, что гарантирует не только прозрачность соглашения, но и обязательную уплату налогов.

    Также, если договором предусмотрено извещать кредитора о сдаче дома в аренду, то следует ожидать, что представитель банка может невзначай проверить состояние залоговой недвижимости и этому ни в коем случае нельзя препятствовать.

    Сдача в аренду ипотечного дома. Почему лучше не скрывать это от банка?

    Если банк обнаружит, что в ипотечном доме проживают без разрешения посторонние, то, согласно кредитному договору, на заемщика могут быть наложены, в лучшем случае, штрафные санкции. В худшем случае — банк может обязать уплатить весь оставшийся кредитный долг или изъять недвижимость в пользу его погашения. И не важно, живет ли там кто-то или нет.

    Ситуация, когда арендодатель получил оплату от временных жильцов за год-два вперед, никого волновать не будет, банк просто попросит освободить жилплощадь в оговоренный срок и отправит решать вопрос возмещения ущерба с нерадивым кредитным заемщиком.

    Зачем кредитору знать о сдаче жилплощади в аренду?

    Многие заблуждаются, думая, что банку-кредитору абсолютно все равно, кто живет в купленной в ипотеку недвижимости. Это далеко не так. Если заемщик оказался злостным нарушителем кредитного договора и перестает исполнять свои долговые обязательства, то банк идет на крайнюю меру и отчуждает залоговую жилплощадь в свою пользу.

    Если договор аренды заключен официально, то выселить жильцов кредитор, конечно, не сможет — в этом случае закон будет на стороне арендаторов. Их вины в этом нет, что собственник перестал платить по счетам. У них есть зарегистрированный официальными органами договор и к проблемам арендодателя они никакого отношения не имеют. В этом случае банк будет вынужден ждать, когда срок договора аренды истечет, а на это может уйти достаточно много времени.

    Заключение

    Согласно закону «Об ипотеке», заемщику не запрещается продать или извлекать выгоду от сдачи в аренду недвижимости, приобретенной через ипотечный кредит.

    Однако в кредитном договоре практически всегда присутствует пункт, по которому залогодатель обязан получить на то письменное разрешение у банка. Если такого пункта нет, дабы избежать нежелательных последствий, стоит оговорить эти моменты с кредитной организацией еще до подписания кредитного договора. В противном случае, есть риск получить штрафные санкции вплоть до досрочного расторжения договора банком.

    Как продать жилье, которое уже в ипотеке. Пошаговая инструкция

    Автор: Максим Шабаев

    Вы оказались в ситуации, когда не смогли выплачивать ипотеку или просто решили переехать. Неважно какая причина, но продать такую квартиру вы можете. Главное – действовать правильно. О том, как грамотно все спланировать, чтобы не было проблем ни с банком, ни с законом, читайте в нашем материале.

    Подготовка

    Консультирует «П—Журнал» Анна Сунгатуллина
    эксперт в сфере недвижимости

    Для начала вам придется идти в банк, где вы брали ипотеку, и оповестить его о том, что вы готовы полностью закрыть ваш жилищный кредит. В банке вам обязаны рассказать технологию закрытия ипотечного кредита: сколько на это потребуется времени, какие предстоят этапы закрытия сделки.

    Закрыть ипотеку вы сможете с помощью средств, которые получите с продажи квартиры. О том, как это происходит на практике, мы подробно рассказываем ниже.

    Обременение на объект снимается только на основании погашенной закладной. Закладная – ценная бумага. Она дает право банку требовать от кредитора выполнения условий договора купли-продажи и составляется в дополнение к нему. Если эти условия не выполняются, залогодатель (то есть банк) имеет право воспользоваться закладной и вернуть долг.

    Обременение – это наложение ограничений на действия с квартирой, которое фиксируется в Росреестре. До исполнения стороной своих обязательств, на основании которых наложено это ограничение, собственник не вправе совершать действий по отчуждению квартиры (продавать, переоформлять, закладывать повторно и т.д.)

    Как покупатель поймёт, что квартира находится в залоге у банка?

    Покупатель может понять это, посмотрев следующие документы:

    • свидетельство о праве собственности (если квартира была приобретена до 2014 г.), в котором есть пункт «ограничения, обременения». В этом пункте должно быть указано «Ипотека в силу закона»;
    • выписка ЕГРН (попросить у продавца или заказать самостоятельно) в которой указаны свежие данные, какие ограничения есть на объекте.

    Шаг №1: Собираем документы для продажи квартиры

    Пакет документов, необходимых для продажи квартиры, которая находится в залоге у банка, точно такой же, как для «неипотечной» квартиры:

    • свидетельство о праве собственности либо выписка ЕГРН;
    • договор купли-продажи;
    • техническая документация (либо техпаспорт, либо кадастровый паспорт либо план-оценка);
    • справка из домуправления о составе прописанных в квартире гражданах на данный период времени;
    • паспорт собственника.

    Шаг №2: Идем в банк

    В каждом банке процедура закрытия ипотеки индивидуальна. Ее нужно обязательно проговорить с вашим ипотечным менеджером.

    Некоторые банки сейчас отказываются от закладных. На этот момент нужно обязательно обращать внимание. От этого зависят сроки выхода на сделку.

    Кроме того, вы должны уточнить, готов ли подождать вашу квартиру покупатель, ведь ждать ему придётся месяц. Именно столько потребуется времени на процедуру закрытия ипотечного кредита банком.

    Вариантов продажи «ипотечной» квартиры может быть три: когда покупатель пришёл к вам с «наличкой», с ипотекой, либо вы сами изыскиваете недостающую сумму для закрытия ипотеки и выходите на сделку. Разберём каждый из этих примеров подробнее.

    Шаг №3. Определяем схему продажи квартиры

    1. Если покупатель с «наличкой». Составляем трехсторонний договор купли-продажи, в котором обязательно прописываем, что необходимая для закрытия ипотеки сумма уходит в банк. Остальную сумму за свою квартиру вы получите только после снятия обременения и регистрации перехода прав на недвижимость.

    Если остаток ипотечного долга небольшой (менее 10% от стоимости объекта), то по предварительному договору купли-продажи передается задаток, необходимый для закрытия ипотеки. Когда ипотека закрыта, продавцу предоставляется закладная с отметкой о том, что все обязательства перед банком выполнены. После этого можно подписывать основной договор купли-продажи и идти в Росреестр.

    Если же сумма долга перед банком большая (к примеру, 90% от стоимости объекта), покупатель сам закрывает ипотеку продавца (вносит всю необходимую сумму в банк). Одновременно с этим в Росреестр подаются документы на переход права собственности (договор купли-продажи, согласие супруги (при необходимости), оплаченная госпошлина – это минимальный пакет документов, в каждом отдельном случае дополняется). Росреестр примет ваши документы, но не зарегистрирует переход права до тех пор, пока продавец не принесет полный пакет документов по снятию обременения сам, либо с представителем банка (зависит от банка).

    На период, пока банк «гасит» ипотеку и подготавливает все документы, уходит от трех до 45 дней (зависит от банка). Регистрационные действия в Росреестре на этот период времени приостанавливаются. Но право притязания на квартиру уже зафиксировано, и продавец уже не сможет продать её третьему лицу.

    Как только банк подготовил все документы, продавец самостоятельно либо с представителем банка доносит их в Росреестр и подает заявление о снятии обременения. Обременение снимается в течение трех дней. Как только это произошло, регистрация объекта возобновляется (при условии, что с момента подачи документов прошло не более месяца).

    Если же прошло более месяца с момента подачи документов, то регистрация возобновляется по заявлению двух сторон – продавца и покупателя, так как сделка была приостановлена.

    2. Если покупатель готов приобрести вашу квартиру с помощью «своей» ипотеки. Сделка состоится только в том случае, если банки работают по такой системе и могут между собой договориться. В России таких банков немного.

    Возможен также вариант, когда покупатель берет ипотеку на покупку квартиры в том банке, который работает по так называемой отлагательной схеме. Для этого банк должен иметь в наличии программу перевода ипотеки третьей стороне (это индивидуально-согласуемые условия, которые зависят от многих факторов, начиная от от мобильности банковской структуры, заканчивая качеством заёмщика).

    Если же банки продавца и покупателя не готовы между собой договариваться, тогда единственный способ продать квартиру – найти покупателя с наличными.

    3. Если вы хотите найти возможность изыскать наличные для закрытия ипотеки перед самой продажей квартиры. Это самый легкий способ продажи «ипотечной» квартиры. Но при этом необходимо учесть один важный момент: продавцу в данном случае необходимо заключить с покупателем предварительный договор купли-продажи. Он даст гарантию, что этот человек приобретет вашу квартиру. В этом договоре нужно прописать, что квартира находится в залоге у банка, и к моменту выхода на сделку вы этот залог снимете. Обязательно должна быть передана и сумма задатка, чтобы финансовые намерения были также подтверждены сторонами.

    Шаг №4. Регистрация права собственности на квартиру

    Переход права собственности на объект регистрируется в Росреестре в период от трех до семи рабочих дней. Обременение снимается банком за три рабочих дня.

    Обе этих процедуры можно проводить одновременно, если позволяет схема сделки. Либо (если в схеме участвуют разные банки) сначала снять обременение, а затем одобрить квартиру в банке, как предмет залога. После этого можно выходить на сделку. Ведь бывает так, что обременение на квартиру уже снято, а банк покупателя по какой-либо причине не одобрил «его» объект, потому что квартира как залог его не устроила.

    Если вы решились на покупку квартиры, находящейся в ипотеке

    Покупателю необходимо обращать внимание на то, не была ли погашена ипотека на квартиру за счёт средств «материнского капитала».

    Для того, чтобы это проверить, необходимо либо попросить продавца предоставить справку из Пенсионного фонда о том, что средства МСК не использовались, либо обратиться в банк за выпиской погашения ипотечного счета. Если средства из пенсионного фонда переводились на погашение ипотеки, то сумма МСК будет отображена в графике платежей.

    Если маткапитал был задействован на погашение ипотечного кредита, то собственник не может продать квартиру до тех пор, пока не выделит доли своим детям в новом жилье. К сожалению, подобные случаи на рынке недвижимости нередки.

    В конечном итоге суд может признать сделку недействительной и постановить вернуть детям их недвижимость. Это самое худшее, что может случиться. Скорее всего, что завтра, послезавтра и даже спустя пять лет после того, как вы купите квартиру, никто к вам со своими правами на жильё не заявится. Но дело в том, что срока давности для таких сделок не существует.

    И хорошо, если у продавца, помимо проданной вам квартиры, есть ещё какая-то недвижимость. В этом случае доли детям он выделит уже в ней, а покупателю получится отстоять свои интересы в суде. Но что, если такой недвижимости не окажется? Потраченных на суды денег и нервов вам никто уже не вернет.

    Варианты продажи домов в ипотеку: как продать жилье с обременением

    Ипотечный договор заключается на много лет вперед, поэтому заемщиков интересует множество вопросов, связанных с порядком пользования и распоряжения жилой недвижимостью. Так как жилье является предметом залога по договору, то продажа домов в ипотеке имеет свои особенности.

    Можно ли продать дом, купленный в ипотеку?

    Все вопросы, связанные с ипотекой, регламентированы Федеральным Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В нем прямо указано, что предметом залога по договору является приобретаемая таким образом недвижимость (собственно, в этом состоит одно из отличий ипотечного кредита от обычного).

    По этой причине продать квартиру или дом с обременениями без разрешения банка продать невозможно. Если это ограничение каким-либо образом было нарушено, то у банка есть один из двух вариантов решения проблемы:

    • признание сделки недействительной. При этом продавец обязан будет вернуть деньги, а покупатель – дом;
    • досрочное исполнение обязательств по ипотечному договору.

    Как получить разрешение на отчуждение?

    Каждая банковская организация имеет свои правила выдачи разрешения на продажу взятого в ипотеку дома. Чаще всего особых препятствий в его предоставлении нет, так как целью банка является получение прибыли, а кто именно будет выплачивать кредит, принципиальной разницы нет.

    Чтобы получить разрешение на отчуждение ипотечного имущества, нужно обратиться в отделение банка с соответствующим заявлением, в котором указать причины его продажи. Как правило, заемщик решает продать дом по уважительным причинам:

    • сложное материальное положение, когда реализация заложенного имущества является способом избежать появления задолженности;
    • увеличение размера семьи. В таком случае ипотечник обычно одновременно хочет приобрести новое жилье, и если кредит оформлять в том же банке, то никаких проблем не возникнет вовсе.

    Трудности продажи ипотечной квартиры

    При продаже дома, взятого в ипотеку, продавец обычно сталкивается с тем, что людей, готовых приобрести жилье с обременениями, не так уж и много. Учитывая большое количество предложений на рынке недвижимости, многие потенциальные покупатели просто не хотят связываться с бюрократическими процедурами, связанными со снятием обременений на квартиру. В связи с этим продавцу приходится ставить цену на квартиру или дом ниже рыночной.

    Кроме низкой цены, продавец иногда сталкивается с необходимостью выплачивать штрафные санкции (за досрочное погашение). Именно поэтому стоит заранее посчитать потери, так как в некоторых случаях сделка оказывается просто невыгодной.

    Как продать дом с обременением по ипотеке?

    Существует два способа продажи недвижимости с обременением:

    • продажа дома или квартиры за наличные, часть из которых уходят банку в качестве погашения оставшейся суммы. Вопросом осуществления сделки может заниматься риелтор;
    • продавец самостоятельно находит покупателя, но сделка осуществляется с привлечением покупателем кредитных средств.

    Продажа квартиры или дома за наличные

    Недостаток метода состоит в том, что продавец должен не просто найти покупателя, но и убедить его дать задаток в размере долга, оставшегося по ипотеке. На такое согласен далеко не каждый человек. В качестве подтверждения платежа может выступать расписка, желательно написанная в присутствии нотариуса.

    После получения необходимых средств продавец идет в банк и полностью оплачивает оставшуюся ипотеку. Банк выдает документы о погашении долга, и с ними продавец идет к государственному регистратору снимать обременения. После этого сделка купли-продажи дома осуществляется в обычном порядке.

    Продажа дома в ипотеку

    Очень часто и у покупателя нет всей суммы, позволяющей полностью оплатить покупку. В таком случае выходом из ситуации является купля-продажа дома по ипотеке. При этом следует иметь в виду несколько нюансов:

    • у покупателя должна быть на руках сумма, равная размеру оставшейся ипотеки продавца. За счет этих денег продавец должен погасить кредит и снять имущественное обременение с объекта;
    • желательно, чтобы ипотеку покупатель оформлял в том же банке, что и продавец. Так больше шансов получить разрешение на продажу.

    Итоги

    Итак, процедура продажи жилья, взятого в ипотеку, может выглядеть следующим образом:

    • уведомление банка о желании продать недвижимость путем подачи заявления и получение соответствующего разрешения;
    • поиск покупателя самостоятельно или через посредников;
    • погашение оставшейся суммы долга;
    • снятие обременений у государственного регистратора;
    • подписание договора купли-продажи;
    • регистрация договора;
    • передача недвижимости и оставшейся суммы.

    Как продать дом в ипотеке?

    Ипотечный кредит от банка Открытие со ставкой от 9,3% →

    Ипотечный кредит от банка Открытие от 9,3% → Подать заявку

    Каждый способ реализации залогового имущества является непростым. По закону заемщик не имеет права распоряжаться домом без согласия кредитора. Это касается вопросов сдачи жилья в аренду, продажи. Поэтому перед тем, как согласиться на продажу, нужно определиться с вариантом будущей сделки.

    При этом вам нужно понимать, что на весь срок действия кредитного договора вы не можете свободно распоряжаться недвижимостью, вам она принадлежит формально, а реальным собственником является банк. И если ваше материальное положение или жизненная ситуация изменилась так, что жилье необходимо реализовать, то нужно идти за помощью к кредитору.

    Актуальные предложения

    Банк% и суммаЗаявка
    Банк Открытие ипотекаот 9,3%
    До 150 млн. руб.
    Прямая заявка
    Альфа Банк ипотекаот 9,39%
    До 45 млн. руб.
    Прямая заявка
    Сбербанк России ипотечный кредитот 8,2%
    до 70 млн. руб.
    Подробнее
    ВТБ 24 ипотечный кредитот 9,2%
    до 60 млн. руб.
    Подробнее

    Как продать залоговый дом

    Есть четыре законных варианта, позволяющих провести сделку с ипотечным имуществом:

    1. Сделать досрочное погашение

    Тогда нужно найти покупателя, который согласится сначала погасить долг, а потом после снятия всех запретов купить квадратные метры. Это доверительная схема, которая заставляет людей сомневаться.

    Часть денег покупатель помещает в банковскую ячейку, а после сделки передает продавцу. При валютных займах, полученных клиентами с 2007 года, суммы от покупателя едва хватает на погашение задолженности. Таким образом плательщик терпит убытки.

    1. Замена заемщика

    Это вариант называют перезаймом. Во время процедуры кредит переходит другому человеку, как и имущество. Право передачи долга есть у любого человека. Главное найти физлицо, что согласится вместо банковского клиента погашать обязательства.

    Нового плательщика можно найти самостоятельно, привести в отделение и показать менеджеру. Человек должен пройти процедуру проверки, доказать свою платежеспособность, после этого готовится купля-продажа.

    Согласно новому договору, имя нового ипотекодателя меняется. При желании задолженность может быть погашена в любой день.

    Процедурой перерегистрации в ФСГР «Росреестре» обычно занимается сам банк. Достаточно получить разрешение от своего клиента на переуступку суммы долга. На все уходит 20 дней, где 2 недели тратится только на оформление купли-продажи, а 5 дней – на снятие всех арестов.

    4 банка, которые с радостью выдают ипотечные кредиты

    Оригинальные отзывы по этой теме мы собрали здесь, отзывы настоящих людей, много комментариев, стоит почитать.

    1. Продать жилье через банковскую компанию

    Тогда само учреждение организует продажу, включая и поиск нового физлица, снятие арестов. Отказаться от такой процедуры можно всегда, заёмщик просто дает доверенность на все действия с недвижимостью на имя банка. Тогда все заботы ложатся на плечи сотрудников учреждения.

    Иногда это удобно, так как экономит личное время. Обременение и прочие нюансы проходят в присутствии менеджеров и будущего собственника жилья. Новый владелец квадратных метров сначала гасит обязательства, а после переоформляет недвижимость на себя.

    При наличии остатка по сделке, который составляет разницу между стоимостью продажи и размером долга, он перейдет заёмщику. Эти деньги кладутся на время в банковскую ячейку, а после регистрации вручаются продавцу.

    1. Реализация дома собственными силами

    Самостоятельная схема затрачивает много времени. Конечно, кредитора все равно придется оповещать. Тогда будущий собственник жилья составляется письменное соглашение о том, что он планирует купить ипотечную недвижимость, и за своей счет погасить долг.

    Если брать во внимание риски для покупателя, то они сведены к нулю.

    • Для начала в залоговых сделках принимают участие несколько сторон. Это юристы, банкиры, риэлторские организации. Риск непризнания соглашения невелик.

    Возможно, эти статьи также будут вам интересны:

    Это связано с тем, что кредитор старается максимально закрыть долговые обязательство по займу, включая штрафные санкции. Снизить сумму, невзирая на размер кредита, невозможно.

    Читайте также:  Как на модеме билайн узнать остаток трафика
    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector