Как правильно оформить ипотеку - Puzlfinance.ru
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Как правильно оформить ипотеку

Как взять ипотеку и не остаться без штанов

Главные ошибки ипотечников

Три года назад я взял ипотеку.

Каждый месяц отдаю треть зарплаты на погашение кредита. Квартиру застройщик обещает сдать в следующем году.

За эти три года я совершил все ошибки начинающих ипотечников. Я подписал договор не торгуясь, согласился на первый же вариант, предложенный менеджером, не контролировал расходы и жил в долг, пользуясь кредитной картой с задолженностью более 150 тысяч рублей.

Расскажу по порядку.

Как взять ипотеку правильно

  1. Самостоятельно соберите информацию об интересующем жилье: как оно выглядит, какие цены, кто застройщик.
  2. Оцените сопутствующие затраты денег и времени: ремонт, проезд до нового жилья, где проживать, пока дом строят.
  3. Самостоятельно поищите лучшие условия по ипотеке.
  4. Читайте договор и ставьте подпись только под теми условиями, которые вам ясны и на которые вы согласны.
  5. Перед тем как взять ипотеку, проведите тренировку. Проживите несколько месяцев, откладывая сумму ипотечного платежа и анализируя свой бюджет.
  6. Не допускайте лишних выплат в виде комиссий или пеней за просрочку платежа.

В 2014 году я решил перестать снимать жильё. За эти же деньги можно было вложиться в новостройку на этапе котлована, а через несколько лет въехать в собственную квартиру. Просмотрел объявления о новом жилом квартале, где продают квартиры по акции, и решил в тот же день ехать в офис продаж подписывать договор. Дом обещали сдать через пару лет. Далековато, конечно, зато собственная квартира.

Как правильно

Недвижимость нельзя покупать быстро и на эмоциях. Цена, скидки, акции и всё остальное, о чём говорят в рекламе, не имеет значения. Прежде чем ехать в офис продаж, надо изучить состояние рынка, почитать форумы ипотечников, проверить документы (разрешение на строительство, проектную декларацию), лично съездить на стройки приглянувшихся домов и составить рейтинг.

Застройщики хотят, чтобы вы приняли решение на эмоциях. Для этого проводят акции, рисуют красивую рекламу и ждут вас в модных офисах с приветливыми менеджерами. Пусть это не сбивает вас с толку.

Оценивайте строящееся жильё с точки зрения сопутствующих расходов:

  • где вы будете жить, пока дом будут строить, и сколько это будет стоить;
  • во сколько вам обойдется ремонт новой квартиры;
  • где находится новостройка и сколько вы будете в будущем тратить на дорогу.

То, что вы можете себе позволить квартиру за 2 миллиона рублей в красиво нарисованном доме на плакате, еще не значит, что вы потом не пожалеете об этой покупке.

Ожидание — блестящие панели, вечнозеленый газон и голубое небо

Реальность — дом ничем не отличается от любой другой многоэтажки

Застройщики предлагают квартиры с готовой отделкой и красивым дизайном. Качество этого ремонта вы не контролируете

Если отказаться от отделки, квартиру вы можете получить примерно в таком виде. Самостоятельный ремонт обойдется дороже, но качество вы сами проконтролируете

Мой дом по договору должны сдать летом 2017 года

Но стройка еще даже не близится к концу. Это фотография из официального фотоотчета застройщика от 1 декабря 2016 года. Мой дом слева на заднем плане

Я позвонил застройщику и забронировал квартиру. Менеджер сообщил, что текущая цена по акции будет действовать только два дня, поэтому нужно скорее оформлять сделку.

У застройщика договор с банком «Солнечный». Если воспользоваться их ипотечным предложением, будут дополнительные бонусы: сниженная процентная ставка и неизменная цена на квартиру до окончательной сделки с банком. Процесс обещают простой: нужно лишь передать документы, дождаться, пока банк одобрит ипотечный кредит, и приехать подписать договор. Всё цивилизованно и с улыбкой. (Еще бы, такие деньги на кону!)

Для получения кредита собрал и отправил электронной почтой требуемые документы (заявление, справку 2- НДФЛ , копию паспорта), и через неделю кредит был одобрен. Правда, сумма ежемесячного платежа на 2500 рублей больше, чем я ожидал. В «Солнечном» сказали, что это из-за отсутствия кредитной истории. Но я решил, что еще пару тысяч в месяц осилю, и согласился.

Через пару месяцев я просматривал другие предложения и нашел банки с более выгодными условиями, но было уже поздно.

Как правильно

«Давайте быстрее, пока цена не поднялась», — классическая уловка менеджеров, которые хотят, чтобы вы заключили сделку здесь и сейчас, а не сравнивали условия. Когда кажется, что решать надо срочно, не все могут здраво оценить, что именно им предлагают, — и соглашаются на невыгодную сделку.

Если вас начинают торопить со сделкой, говорите так:

— Спасибо, мне надо подумать. Где можно почитать подробно все условия?

— Решать надо срочно, а то завтра повысится цена.

— Ну, повысится — значит, повысится. Значит, не куплю, раз повысится. В другом месте, значит, куплю.

Теперь не менеджер манипулирует вами, а вы манипулируете менеджером.

Еще одна уловка менеджера — предложить вам ипотеку от банка-партнера на якобы выгодных условиях. Возможно, условия там действительно лучше, чем в других банках. Но вы должны самостоятельно убедиться в этом, сравнив с предложениями других банков.

Не принимайте на веру всё, что говорит менеджер. Сравните предложения других банков по ставкам и условиям ипотечного кредита, попросите дать вам черновик договора (рыбу). Дома в спокойной обстановке всё изучите и только потом принимайте решение.

Через неделю была назначена сделка — подписание договора об ипотечном кредите. Почему-то предварительный договор мне на почту не прислали. Но я решил прочитать всё в банке, перед подписанием.

Сначала читать, потом подписывать

В договоре написано, что процент по кредиту вырастет через три года. Насторожился, но не переживаю: зарплата к тому времени тоже наверняка вырастет. Кроме договора ипотечного кредита надо заключить договор страхования жизни, потому что банк должен застраховать свои риски, связанные с жизнью и здоровьем заемщика. Менеджер сразу же предложил заключить такой в дружественной страховой компании. Уставший, не вникая, подписываю страховой договор и иду отмечать успешную сделку в бар.

Как правильно

Подписание договора — самый ответственный и важный этап. В договоре прописываются все правила и ответственность сторон. Большая часть договора обычно о том, что вы всем всё должны.

Вы должны заранее ознакомиться с договором и обсудить все возникшие вопросы до подписания. Вы имеете полное право не только обсуждать, но и предлагать изменить текст договора. Особенно если в нем есть условия, которые вас не устраивают.

Если условия кредита вам не подходят, не подписывайте договор. Даже если над вами стоят два менеджера. Даже если ключи от квартиры уже почти у вас в руках. Выплаты по кредиту будут преследовать вас еще много лет. От того, какими они будут, напрямую зависит качество вашей жизни. А это в свою очередь зависит от того, насколько внимательно вы прочитали договор. Лучше сейчас побыть занудой, чем потом много лет чувствовать себя обманутым.

Каждый месяц я плачу ипотечные взносы — 30% от моей зарплаты. Первый год кажется, что денег хватает и на платежи, и на отпуск, и на походы в бар с друзьями. Но однажды съездил в Икею, чтобы присмотреть мебель для нового жилья. Не удержался и купил несколько незапланированных вещей. Денег не осталось, и решил завести кредитную карточку для повседневных трат.

Как правильно

Перед тем как влезать в ипотеку, желательно провести тренировку — прожить хотя бы три месяца, откладывая сумму ипотечного платежа и анализируя свой бюджет. Так вы поймете, готовы ли вы к финансовой дисциплине, а заодно увеличите ваш первоначальный взнос. Ничего не мешает начать откладывать на воображаемую ипотеку прямо сейчас.

Если в конце месяца тренировки у вас на счете нулевой или отрицательный баланс, значит, с будущей ипотекой вам будет очень тяжело. Нужно быть готовым к экономии и пересмотру привычных трат.

​Как правильно взять ипотечный кредит

И стоит ли его брать вообще

Самым популярным банковским продуктом в России является ипотечный кредит. Однако далеко не все знают, как его оформить и на какие нюансы следует обратить внимание, дабы выплата кредита не превратилась в непосильное бремя.

Нетривиальная задача

Выбор ипотеки является нетривиальной задачей. Любая ошибка легко приведет к потере денег и нового жилья. Для начала следует ответить на вопрос: а нужен ли вам вообще кредит? Если вы стоите в очереди на социальное жилье либо имеете иную возможность приобрести квартиру, вряд ли стоит связываться с ипотекой. В случае же, когда у вас нет других вариантов, кредит однозначно решит жилищную проблему.

Однако не стоит сломя голову бежать в первый попавшийся банк и оформлять ссуду. Сперва необходимо ознакомиться с веб-страницами кредитных организаций в Интернете, посетить банковские форумы и отобрать 7—8 банков, выдающих кредиты на жилье. Затем следует изучить их «продукты» и почитать отзывы граждан, уже оформивших заем. Из этих отзывов, при всей их субъективности, можно получить много ценной информации. Изучите ставки, сроки предоставления кредитов, возможные размеры ежемесячного платежа, цену страхового полиса, способы погашения ссуды.

Именно на этом этапе правильным будет решить, какую квартиру брать — в новостройке или на вторичном рынке. Далее необходимо лично обойти выбранные банки и проконсультироваться у офис-менеджеров. Таким образом, вы сможете найти подходящую только для вас ипотечную программу.

Хорошее здоровье — друг ипотеки

Оформляя кредит, реально оценивайте свои возможности. Статистика показывает, что заемщик без особого труда вносит деньги за кредит, когда размер его платежа не превышает 35% от ежемесячного дохода. Впрочем, коллекторские агентства утверждают, что на самом деле данная цифра еще ниже и составляет около 20—30%. Это означает, что вы должны будете существенно урезать расходы на развлечения, покупку товаров и даже на детей. Не каждая семья способна годами так ограничивать себя.

Следовательно, потенциальный заемщик должен иметь стабильный, высокий и постоянный доход, а также, как это ни аморально звучит, хорошее здоровье. Ведь если вы потеряете работу или заболеете, то перестанете платить. А банк, в свою очередь, тут же примется начислять штрафы и в конце концов отберет квартиру. Отсюда вытекает еще один совет: всегда имейте про запас сумму, равную 5—6 ежемесячным платежам по ипотечному кредиту. Это позволит вам выиграть время для поиска новой работы или лечения. Ну и наконец, если есть возможность, сделайте как можно больший первоначальный взнос. Это уменьшит кредит и несколько удешевит его.

Как выбрать банк

Закон о рекламе запрещает сравнивать услуги банков и говорить о преимуществе одной кредитной организации перед другой. Могу лишь сказать, что есть из кого выбирать: сегодня десятки российских банков выдают ипотечные кредиты. Вот далеко не полный их перечень: Сбербанк, ВТБ 24, Альфа-Банк, Россельхозбанк, «ДельтаКредит», «ФК Открытие», ВТБ Банк Москвы, РосЕвроБанк, «Возрождение», Газпромбанк, Тинькофф Банк, Нордеа Банк, МТС Банк, Россгострах Банк и многие другие. Более того, некоторые кредитные организации предлагают заемщикам сразу несколько ипотечных программ с различными условиями.

На какой срок оформлять ипотечный кредит

Здесь также нет однозначного ответа. В России банки предоставляют ипотечные кредиты на срок от пяти до 30 лет. Все зависит от размера дохода россиянина и от экономической ситуации в стране. Понятно, что чем меньше срок, тем меньше переплата по кредиту . И это правильно. Например, два заемщика взяли по 3 млн рублей. Один оформил кредит на пять лет, а второй — на 20. Пусть процентная ставка по обоим составляет 13% (хотя в реальности чем больше срок кредита, тем выше процентная ставка). Первый отдаст банку за пять лет 4 118 562 рубля. А второй за 20 лет переведет на счета кредитной организации 8 563 550 рублей. Получается, что заемщик, заключивший договор на пять лет, переплатит чуть более 1,1 млн рублей, а человек, оформивший ипотеку на 20 лет, — больше 5,5 млн.

Однако не стоит забывать, что чем меньше срок ипотеки, тем больше ежемесячный платеж. Так, заемщик, оформивший кредит на пять лет, в нашем примере станет каждый месяц платить по 66 642 рубля. В свою очередь, размер платежа лица, заключившего договор на 20 лет, составит 35 683 рубля.

Поэтому каждый клиент должен выбрать наиболее удобный для себя срок возврата денег. Я со своей стороны могу порекомендовать как можно быстрее расплатиться с кредитором. Если говорить о частичном или полном досрочном погашении, лучше всего делать это в первой половине срока договора. Дело в том, что именно в этот период банк начисляет самые большие проценты на сумму основного долга. Следовательно, есть резон уменьшить его. А вот если досрочно погасить кредит во вторую половину, это даст в основном моральный эффект. Ведь заемщик к тому времени уже выплатит большую часть процентов.

И наконец, последняя рекомендация по сроку. Допустим, вы нашли банк, рассчитали платежи и выяснили, что сможете выплатить кредит за пять лет. Но не торопитесь подписывать договор. Умножьте эту цифру в полтора, а лучше в два раза. Получится 6—10 лет. Вот на этот период и оформляйте ипотеку. Дело в том, что данное «золотое правило» выведено в результате многолетних наблюдений. Оно исходит из того, что человеку свойственно преувеличивать свои возможности. Поэтому лучше перестраховаться и увеличить срок договора, чем потом платить штрафы или, что еще хуже, расстаться с жильем.

Что еще, кроме процентов и основного долга, придется платить по ипотеке

Кроме основного долга и процентов, каждый «ипотечник» оплачивает страховку. Обычно банк заставляет заемщика страховать жизнь и здоровье, риски утраты и повреждения квартиры, а также прекращения или ограничения права собственности. Каждый из банков имеет свои условия предоставления ссуды. В одних кредитных организациях эти требования являются обязательными. В других можно отказаться от страхования жизни и здоровья, но тогда банк сразу поднимет ставку на 1—1,5 процентного пункта. Таким образом, вы либо оплатите страховку, либо получите повышенную процентную ставку. Если говорить о сумме страховых премий, они в среднем колеблются в размере от 1% до 3% от стоимости кредита.

Кроме того, банк вправе повысить ставку на 0,5—1 п. п., если вы не являетесь участником его зарплатного проекта. Ну и наконец, некоторые кредитные организации «накинут» еще 1—2 п. п. на период до даты регистрации ипотеки, чтобы минимизировать свои риски.

«Подводные камни» ипотеки

Пока жилье находится в ипотеке, заемщик не может целиком и полностью распоряжаться им. Он не имеет права самостоятельно продать, обменять или подарить квартиру. Банк делает в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) отметку о том, что она находится в залоге. Поэтому попытки распорядиться жилищем в обход залогодержателя квалифицируются как уголовное преступление. Об этом надо всегда помнить.

Кредит следует платить аккуратно в соответствии с графиком, полученным в банке. Если заемщик допустит просрочку или вообще перестанет платить, кредитная организация станет начислять штрафы, а впоследствии может отнять квартиру через суд, выселив должника и его семью на улицу. Примеров — великое множество.

При наступлении финансовых трудностей (вследствие потери работы, болезни или краха бизнеса) нельзя добиться отсрочки погашения платежей. Возможна только рассрочка. Это означает, что придется заплатить хоть что-то или продавать квартиру под надзором банка для погашения кредита.

Так стоит ли брать ипотечный кредит?

Если у вас нет богатых родителей или родственников, которые могут купить или оставить квартиру в наследство, отсутствуют деньги для приобретения жилья, то ипотека является реальным выходом из положения. Однако не стоит подходить к этому вопросу легкомысленно. Следует помнить, что ипотечный кредит — это большие денежные обязательства, которые вы возлагаете не только на себя, но и на свою семью. Ведь средства, которые вы могли бы потратить на детей или супруга, пойдут теперь в банк. А утрата работы или бизнеса, болезни приведут к просрочкам, штрафам и даже потере жилья.

Поэтому трезво оценивайте свои финансовые и деловые возможности, а также состояние здоровья. Постепенно улучшайте свое положение. Проживая в однокомнатной квартире, не покупайте сразу пятикомнатную. Сначала оформите кредит на «двушку». Выплатив его, вы сможете продать квартиру и оформить новую ипотеку уже на трехкомнатное жилье. Такая продуманная позиция позволит вам, не сильно напрягаясь, в конце концов решить квартирный вопрос.

Пошаговая инструкция по получению ипотеки

Покупка квартиры в ипотеку для всех граждан выглядит одинаково, вне зависимости от того, через какой банк идет оформление. Процедура может затянуться на несколько месяцев, поэтому до ее начала необходимо иметь представление о том, из каких этапов она состоит. Исходя из этих знаний, гражданин сможет распланировать свои действия и сделать процедуру покупки квартиры максимально безболезненной.

Этапы получения ипотеки на квартиру

Оформлять квартиру в ипотеку не обязательно самостоятельно. На помощь могут прийти кредитные брокеры и риелторы, которые возьмут на себя часть обязанностей. Однако полностью переложить свои обязанности на помощников не получится. Впрочем, никаких специфических действий от гражданина не требуется. Во всем можно разобраться самостоятельно, главное – иметь представление о своих действиях.

С чего начать?

Начать рекомендуется с выбора банка, где планируется взять ипотеку. Сегодня многие банки предлагают сниженные ставки для получения ипотеки с господдержкой. Стоит проанализировать рынок предложений и найти несколько подходящий вариантов в разных банках, что увеличит вероятность одобрения ипотеки. Кроме того стоит учитывать общую экономическую ситуацию. К примеру, 2018 год стал периодом с наиболее низкими ставками по ипотеке.

Обратите внимание на то, что каждый банк предъявляется к заемщику требования, которые касаются:

  • Возраста (чаще всего от 21 года на момент оформления до 70 лет к моменту полной выплаты);
  • Трудоустройства (в большинстве случаев требуется стаж на текущем месте работы от 6 месяцев);
  • Документов, которые клиент сможет предоставить банку. Обычно это сведения о зарплате и информация про созаемщиков.

Самому же заемщику при выборе банка стоит обращать внимание на процентную ставку и максимальную сумму. Впрочем, выбор банка может основываться и на других нюансах. К примеру, его надежность, возможность досрочного погашения или лояльные условия по выплате ипотеки.

Заявка и ее рассмотрение банком

Заявку на ипотеку рекомендуется подать сразу в несколько банков. Если откажут в одной организации, есть вероятность, что одобрят в другой. Так как это лишь начальный этап, то одобрение заявки не принуждает клиента к тому, чтобы заключить с этим банком окончательный договор. Срок рассмотрения заявки зависит от банка. Минимальный срок составляет 3 рабочих дня, однако в некоторых структурах может затянуться почти до 2 месяцев. В этот период банк проверяет платежеспособность клиента, так как это основополагающее требование для одобрения заявки.

Поиск квартиры

Одобренная заявка – это не только готовность банка к кредитованию, но и размер суммы, которую он готов предоставить конкретному заемщику. Как и в случае с обычным кредитом, банк может предложить сумму ниже, чем изначально просил клиент, поэтому поиск квартиры рекомендуется начинать только тогда, когда известна одобренная сумма ипотеки. На поиск подходящей квартиры отводится около 3 месяцев, однако по просьбе заемщика срок может быть увеличен.

Оценка

Банки не проводят фиктивные сделки, поэтому нельзя просто прописать в договоре любую цифру стоимости жилья. Эту цифру указывает оценщик. Некоторые банки предлагают услугу оценки в рамках ипотеки, в остальных покупатель должен самостоятельно заказать в независимой компании экспертную оценку стоимости жилья. На конечную цифру повлияет состояние квартиры, ее расположение, этажность здания и многие другие факторы. Результатом оценки станет заключение, которое предоставляется в банк.

Обратите внимание, что банк не оплачивает полную стоимость жилья. Он обеспечивает до 85% от оценочной стоимости, остальная сумма вносится в качестве первоначального взноса. Этот момент необходимо уточнить на этапе выбора банка, так как разные организации обеспечивают разное процентное покрытие займа. Для покупки квартиры предоставляется наибольшая помощь от банка.

Одобрение квартиры банком

Квартира должна нравиться не только покупателю, но и банку. Кредитные организации отказываются от сделок с неликвидной недвижимостью. Это значит, что выбранное жилье должно соответствовать нормам жилого помещения:

  1. Квартира должна быть подключена к коммунальным службам (электричество, водопровод, центральное отопление);
  2. Дом, где расположена квартира, не должен быть ветхим.

Такие требования связаны с тем, что в случае невозможности выплаты ипотеки заемщиком, банк должен будет продать недвижимость, чтобы окупить расходы. Ветхие здание и, тем более, дома под снос сложно продать новому жильцу.

Также банк проверяет жилье на возможные сложности с передачей в собственность. К примеру, наличие долгов по коммунальным услугам или прописанные несовершеннолетние дети или другие лица, которые в будущем могут опротестовать договор купли-продажи. В случае, если после проверки подобных казусов не выявится, банк начинает следующий этап сотрудничества.

Кредитный договор

Подписание кредитного договора становится основным этапом. С этого момента за банком и заемщиком закрепляются определенные права и обязанности. Кредитный договор закрепляет сотрудничество между сторонами. Остальные этапы пройдут достаточно быстро.

Получение средств

В зависимости от условий кредитного договора, деньги могут быть переведены на счет владельца или оставлены в депозитной ячейке. Могут применяться и другие способы передачи денег. Однако почти все эти случаи идут в обход заемщика, то есть он этих денег не видит и не получает. Это обеспечивает безопасность средств, а также является гарантией того, что сделка совершена.

Нотариальное удостоверение

Нотариальное удостоверение сделки не является обязательным условием при оформлении договора купли-продажи. Однако некоторые банки требуют это свидетельство, как гарант. Также обязательным нотариальное удостоверение становится в случаях, если жилье приобретается из долевой собственности. К примеру, квартира принадлежит 2 людям в равных частях. Нотариальное оформление завизирует отсутствие претензий для оформления договора у каждого участника.

Даже если банк не требует нотариального оформления сделки, покупателю рекомендуется самостоятельно стать ее инициатором. Эта платная услуга, н она дает гарантии того, что к договору нет претензий, которые выплывут в последствии.

Государственная регистрация и оформление ипотеки

После оформления договора купли-продажи жилье должно перейти в собственность нового владельца. Этот статус подтверждается регистрацией жилья. Результатом процедуры станет документ о праве собственности. Так как ипотека – это чаще всего кредит в залог приобретаемой недвижимости, то документ о праве собственности может взять на хранение банк в качестве гаранта возврата средств. Процедура государственной регистрации длится до 1 месяца.

Страхование

Недвижимость, приобретаемая в ипотеку, подлежит обязательному страхованию. Это обязательное условие банка, которое гарантирует, что в случае порчи недвижимости банк сможет вернуть свои средства. Также некоторые банки могут выдвигать требование о страховании жизни заемщика и созаемщиков, как дополнительные гарантии.

Процедура страхования не обязательно следует после регистрации жилья на нового владельца. Этот этап можно перенести и на более ранний срок. К примеру, сразу после оформления кредитного договора. Некоторые банки предлагают клиентам скидки при оформлении страховки через их организацию.

Дальнейшие действия

Дальнейшие действия ипотечника заключаются в соблюдении кредитного договора с банком. Это значит, что необходимо вовремя вносить очередные платежи для погашения ипотеки. Что касается жилья, то вселиться в квартиру можно сразу же после оформления прав собственности.

Нюансы и возможные проблемы при получении ипотеки

При оформлении ипотеки основное внимание стоит уделить условиям банка. Кредит предоставляется на срок до 20 лет. Большой срок выглядит удобным с той позиции, что обязательный ежемесячный платеж будет небольшим, однако при этом длительные кредитные взаимоотношения с банком не самое желанное последствие. Стоит обратить внимание на то, есть ли возможность досрочного погашения кредита и каким образом это происходит. К примеру, некоторые банки устанавливают лимит по максимальной ежемесячной сумме, которые не должен превышать 40% от дохода заемщика или созаемщиков.

Также проблемы могут возникнуть в случае, если у клиента не будет средств для очередной выплаты. Некоторые банки имеют функцию ипотечной заморозки, которую можно активировать в случае потери работы. Таким образом, гражданин приостанавливает выплаты на определенный срок – максимум до 1 года. После чего платежные обязательства возобновляются.

Также стоит помнить, что невыплата ипотеки ведет к потере имущества. За неуплату по кредиту банк имеет право продать жилье на аукционе. Если квартира будет продана по стоимости, превышающей долг заемщика банку, остальная часть средств будет ему возвращена. Однако нередко квартиры на аукционе теряют почти половину от своей первоначальной стоимости. Если даже после продажи квартиры банк останется в убытке, он имеет право восполнить расходы за счет продажи другого имущества ипотечника.

Особенности получения ипотеки на другие виды недвижимости

Кроме ипотеки для покупки квартиры, взять в долг у банка можно для:

  1. Покупки загородного дома;
  2. Покупки таунхауса;
  3. Для строительства дома.

Основным различием при получении ипотеки под разные типы жилья является сумма первоначального взноса. Банк покрывает за счет кредита определенный процент стоимости жилья. При этом самый высокий процент покрытия банк предлагает при покупке квартиры – до 85%. Однако в случае с покупкой загородного дома или для его строительства одобрено может быть всего 50% от необходимой суммы.

Довольно мало предложений получает заемщик при выборе ипотеки в строящемся доме. Застройщики часто откладывают сдачу дома, а также есть риск, что дом так и не будет сдан в эксплуатацию. Это невыгодно не только покупателю, но и банку. Избежать такого мошенничества можно только при постоянном сотрудничестве с надежными застройщиками, соответственно, одобрить квартиру в строящемся доме банк может, только если дом строят организации-партнеры.

Какие дополнительные шаги возможны в получении ипотеки?

Процедура оформления ипотеки достаточно стабильна, поэтому никаких отклонений от вышеизложенных этапов не будет. Однако для некоторых граждан таким этапом может стать сбор документов, необходимых для подачи заявки. Этот шаг необходим в любом случае, однако комплект документов может быть разным. К примеру, иногда банк не требует официального подтверждения доходов, однако за счет этого «бонуса» увеличивает общую ставку по кредиту.

Также к некоторых случаях банк может дополнительно требовать обновленную справку о доходах. Такое случается, если клиент не смог выбрать подходящую квартиру в отведенные ему 3 месяца. Причиной обновления справки могут быть и другие ситуации, из-за которых затянулась процедура оформления ипотеки.

Иногда для снижения ставки по ипотеке гражданам рекомендуется подготовить почву» в банке. Наиболее лояльные условия предлагаются действующим клиентам банка, поэтому рекомендуется подавать заявку в банки, карты которых оформлены. Однако приоритет отдается держателям зарплатных карт, так как ежемесячные переводы станут дополнительным подтверждением дохода заемщика. Некоторые банки делают скидку за выполнение определенных требований. К примеру, Сбербанк снижает ставку по ипотеке при электронной регистрации.

Пошаговая инструкция как правильно взять ипотеку

На сегодняшний день для большинства людей ипотека является единственной возможностью приобрести собственное жилье. Благодаря ипотечному кредиту человеку не приходится долгие годы копить средства на покупку квартиры или дома, при этом переплачивая за аренду жилья. Этим ипотека и привлекает жителей России.

Желающим впервые оформить ипотеку мы подготовили поэтапную инструкцию, включающую в себя рекомендации по быстрому безопасному оформлению кредита и собственности.

Этап 1. Проанализируйте свои финансовые возможности

В первую очередь рекомендуем оценить бюджет: какова будет стоимость жилья, какую сумму вы сможете внести в качестве первоначального взноса, какой размер ежемесячного платежа будет приемлемым для вас. Ежемесячный платеж по ипотечному кредиту, при этом, не должен превышать 40% от общего дохода семьи.

Заемщику важно не только объективно оценить свое финансовое положение перед оформлением ипотеки, но и как можно точнее спланировать наперед все доходы и расходы. Ипотечный кредит берется на длительны срок, и нужно понимать, что лет через 15 все может измениться. Например, в семье родится ребенок, и расходы увеличатся в несколько раз. Или могут возникнуть непредвиденные обстоятельства. Для того, чтобы в дальнейшем при выплате кредита не возникло проблем, рекомендуется перед оформлением кредита создать резервный фонд — накопить такую сумму денежных средств, чтобы в случае потери основного источника дохода можно было ежемесячно вносить платежи в течение полугода.

По данным Центрального Банка, сегодня ставка по ипотечному кредитованию составляет в среднем 9,57%. При этом чем больше первоначальный взнос, тем ниже будет ставка. Сумма минимального размера первоначального платежа зависит от условий конкретной программы ипотечного кредитования. Обычно это от 10% до 15% от общей стоимости жилья.

Некоторые заемщики выбирают ипотечный кредит в иностранной валюте. Это обусловлено желанием сэкономить на более низкой ставке валютных кредитов. Однако делать так не рекомендуется, так как нестабильность курса может привести к еще большим расходам. Поэтому оформлять кредит стоит в валюте основного дохода.

Этап 2. Выберите подходящий вариант недвижимости для покупки

В первую очередь нужно определиться с тем, какой тип жилья интересует: частный дом, квартира в новостройке или прочее жилье. Существуют банки, которые также предоставляют услугу по ипотечному кредитованию индивидуального строительства жилья.

Индивидуальное строительство и долевое участие несут в себе более высокие риски, так как застройщик может либо приостановить строительство, либо прекратить его, получив статус банкрота. Поэтому число банков, сотрудничающих с такими застройщиками, ограничено. При этом в таких вариантах кредитования ставки зачастую выше.

Если выбор пал на жилье на вторичном рынке, то перед покупкой важно убедиться, что интересующий объект недвижимости не находится под залогом или арестом и свободен от прав третьих лиц. В качестве меры безопасности эксперты советуют собрать всю достоверную информацию о квартире, воспользовавшись базой ЕГРН. Для этого достаточно просто заказать оттуда выписку. Также эта информация поможет увеличить вероятность того, что жилье будет одобрено кредитной организацией.

Рекомендуется договариваться с собственником выбранного жилья о покупке и вносить аванс или задаток после того, как кредит будет согласован с банком. Это важно для того, чтобы заемщик знал, на какую сумму ему ориентироваться при выборе жилья. У каждого банка есть свой список требований к квартире или дому, на которые будет оформлена ипотека. Например, банк не дает ипотеку на квартиры с не узаконенной перепланировкой, на жилье в домах, не подключенных к системе центрального отопления, с перекрытиями и фундаментом из древесины.

Этап 3. Выберите кредитную организацию с наиболее привлекательными условиями

Выбор банка — важный и ответственный шаг. Необходимо собрать в Интернете всю актуальную информацию о действующих программах и условиях ипотечного кредитования и составить список банков с более привлекательными вариантами ипотечного кредитования.

Зачастую выгоднее брать кредит в том банке, в котором заемщик получает зарплату. Это связано с тем, что участникам зарплатных проектов часто банки предлагают более выгодные условия, например, более выгодную ставку или быстрое рассмотрение заявки. Также банк может снизить требование к количеству лет, отработанных на последнем месте работы.

Далее необходимо либо по выбранным вариантам связаться с банком по телефону или нанести визит в офис, чтобы уточнить подробную информацию: имеются ли дополнительные платежи, нужна ли страховка, есть ли штрафные санкции и возможность погасить кредит раньше установленного в договоре срока. Так же можно попросить сотрудников банка произвести расчет платежей для различных вариантов сочетания суммы и срока.

Этап 4. Подготовьте необходимые документы

От того, каким статусом обладает банк, список необходимых для заключения договора документов может различаться. В стандартный список входят:

  • паспорт,
  • документы о семейном положении,
  • справка с места работы о доходах,
  • заверенная копия трудовой книжки.

Помимо этого заемщики могут требовать и другие документы. Полный список можно либо найти на сайте банка, либо уточнить, позвонив по телефону.

Также встречаются банки, предоставляющие возможность оформить ипотеку по двум документам, например, по паспорту и СНИЛСу. Такие программы действуют в Сбербанке, ВТБ, Россельхозбанке и др.

Некоторые банки сокращают перечень необходимых документов для участников зарплатных проектов. Например, в Сбербанке для оформления потребуется только паспорт.

Этап 5. Отправьте заявку

На сайте выбранного бака необходимо заполнить заявление в виде анкеты и отправить ее онлайн. Далее необходимо будет подготовить все необходимые документы и прийти с ними в офис банка.

Главным условием для одобрения ипотеки является соответствие кандидата на получение ипотечного кредита требованиям банка. Кредитору необходимо понять, является ли кандидат платежеспособным и благонадежным.

Этап 6. Дождитесь ответа банка

Банк принимает решение по одобрению ипотеки в среднем 1-2 недели. Если кредитная организация специализируется на ипотечном кредитовании, то рассмотрение будет длиться 1-3 дня. После того, как заявка будет согласована, в банк нужно принести документы на приобретаемое жилье. Перечень необходимых документов желательно заранее уточнить в банке.

Важно не забывать, что одобрение по ипотеке действует определенный срок, и у каждого банка он свой: обычно это 2-3 месяца. Если по истечении срока банку так и не было представлено выбранное жилье, то придется снова оформлять заявку. А ее рассмотрение не безвозмездно.

Необходимо так же оценить выбранное жилье в независимой оценочной организации. Банк при этом не имеет права навязывать заемщику какую-либо организацию.

Проверка недвижимости занимает примерно 2 недели. Параллельно с этим происходит оценка стоимости страховки, подготавливаются необходимые документы для заключения договора. Если окажется, что подготовлены не все документы или в их оформлении была допущена ошибка, то в кредите будет отказано.

Этап 7. Внимательно изучите кредитный договор

Перед тем, как будет подписан кредитный договор, рекомендуется внимательно прочесть весь текст. Эксперты предупреждают, что банки зачастую включают в договор пункты, которые могут оказаться невыгодными для клиента, а судебные решения в таких ситуациях редко бывают в пользу заемщиков. Также необходимо заострить внимание и на других важных моментах.

Например, договор не будет иметь юридической силы, если в него не включены некоторые обязательные пункты. К таким пунктам относятся: предмет ипотеки, его оценка, существо, срок исполнения обязательств и их размер. Также требуется проверить, прописаны ли в договоре какие-нибудь дополнительные платежи. К таким платежам может относиться плата за внесение сведений в Росреестр, стоимость услуг сторонних оценочных организаций и др.

Важно изучить кредитный договор на наличие штрафных санкций. Например, зачастую банки устанавливают штрафные санкции за внесение платежей не по графику, за то, что заёмщик вовремя не предоставил данные о смене места проживания, места работы или об изменении семейного положения. Также банк может установить запрет на перепродажу жилья до окончания срока ипотеки, предоставление его в аренду или на проведение ремонтных работ, предусматривающих перепланировку.

Согласно действующему законодательству, банк не имеет права включать в договор дополнительные платные услуги, например, комиссию за внесение имущества в программу страхования. Если заемщик обнаружил такие пункты в договоре, то ему необходимо либо потребовать внести изменения в договор, убрав эти дополнительные платные услуги, либо вообще отказаться от сотрудничества с этой кредитной организацией.

Юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Александра Воскресенская отмечает, что в соответствии с действующим законодательством, обязательное страхование распространяется только на заложенную недвижимость. Банк не имеет права навязывать клиенту услуги конкретного страховщика или определенные условия страхования. Если банк вносит в кредитный договор пункты, согласно которым клиенту необходимо в обязательном порядке воспользоваться какими-то дополнительными платными услугами, такими как страхование здоровья заемщика или его жизни, то это говорит о злоупотреблении свободой договора. Пункты договора, которые содержат в условия, принуждающие заемщика воспользоваться услугами по страхованию не заложенного имущества можно признать недействительными.

Более того, согласно закону «О потребительском кредите (займе)», если банк включает в договор пункты, запрещающие досрочное погашение ипотеки, то он нарушает действующее законодательство. Если заемщик не желает, чтобы средства на погашение кредита списывались с его ипотечного счета без его ведома, то он может заранее обсудить этот момент с сотрудником банка, после чего в договор будут внесены изменения.

Этап 8. Оформите право собственности на жилье

Завершающим этапом покупки является оформление жилья в собственность. После того, как документы на право собственности будут получены, банк спустя пару дней должен будет передать денежные средства заемщику или перевести их на его счет. После этого средства нужно будет передать бывшему владельцу жилого помещения, и после этого можно отпраздновать новоселье.

​Как правильно взять ипотечный кредит

И стоит ли его брать вообще

Самым популярным банковским продуктом в России является ипотечный кредит. Однако далеко не все знают, как его оформить и на какие нюансы следует обратить внимание, дабы выплата кредита не превратилась в непосильное бремя.

Нетривиальная задача

Выбор ипотеки является нетривиальной задачей. Любая ошибка легко приведет к потере денег и нового жилья. Для начала следует ответить на вопрос: а нужен ли вам вообще кредит? Если вы стоите в очереди на социальное жилье либо имеете иную возможность приобрести квартиру, вряд ли стоит связываться с ипотекой. В случае же, когда у вас нет других вариантов, кредит однозначно решит жилищную проблему.

Однако не стоит сломя голову бежать в первый попавшийся банк и оформлять ссуду. Сперва необходимо ознакомиться с веб-страницами кредитных организаций в Интернете, посетить банковские форумы и отобрать 7—8 банков, выдающих кредиты на жилье. Затем следует изучить их «продукты» и почитать отзывы граждан, уже оформивших заем. Из этих отзывов, при всей их субъективности, можно получить много ценной информации. Изучите ставки, сроки предоставления кредитов, возможные размеры ежемесячного платежа, цену страхового полиса, способы погашения ссуды.

Именно на этом этапе правильным будет решить, какую квартиру брать — в новостройке или на вторичном рынке. Далее необходимо лично обойти выбранные банки и проконсультироваться у офис-менеджеров. Таким образом, вы сможете найти подходящую только для вас ипотечную программу.

Хорошее здоровье — друг ипотеки

Оформляя кредит, реально оценивайте свои возможности. Статистика показывает, что заемщик без особого труда вносит деньги за кредит, когда размер его платежа не превышает 35% от ежемесячного дохода. Впрочем, коллекторские агентства утверждают, что на самом деле данная цифра еще ниже и составляет около 20—30%. Это означает, что вы должны будете существенно урезать расходы на развлечения, покупку товаров и даже на детей. Не каждая семья способна годами так ограничивать себя.

Следовательно, потенциальный заемщик должен иметь стабильный, высокий и постоянный доход, а также, как это ни аморально звучит, хорошее здоровье. Ведь если вы потеряете работу или заболеете, то перестанете платить. А банк, в свою очередь, тут же примется начислять штрафы и в конце концов отберет квартиру. Отсюда вытекает еще один совет: всегда имейте про запас сумму, равную 5—6 ежемесячным платежам по ипотечному кредиту. Это позволит вам выиграть время для поиска новой работы или лечения. Ну и наконец, если есть возможность, сделайте как можно больший первоначальный взнос. Это уменьшит кредит и несколько удешевит его.

Как выбрать банк

Закон о рекламе запрещает сравнивать услуги банков и говорить о преимуществе одной кредитной организации перед другой. Могу лишь сказать, что есть из кого выбирать: сегодня десятки российских банков выдают ипотечные кредиты. Вот далеко не полный их перечень: Сбербанк, ВТБ 24, Альфа-Банк, Россельхозбанк, «ДельтаКредит», «ФК Открытие», ВТБ Банк Москвы, РосЕвроБанк, «Возрождение», Газпромбанк, Тинькофф Банк, Нордеа Банк, МТС Банк, Россгострах Банк и многие другие. Более того, некоторые кредитные организации предлагают заемщикам сразу несколько ипотечных программ с различными условиями.

На какой срок оформлять ипотечный кредит

Здесь также нет однозначного ответа. В России банки предоставляют ипотечные кредиты на срок от пяти до 30 лет. Все зависит от размера дохода россиянина и от экономической ситуации в стране. Понятно, что чем меньше срок, тем меньше переплата по кредиту . И это правильно. Например, два заемщика взяли по 3 млн рублей. Один оформил кредит на пять лет, а второй — на 20. Пусть процентная ставка по обоим составляет 13% (хотя в реальности чем больше срок кредита, тем выше процентная ставка). Первый отдаст банку за пять лет 4 118 562 рубля. А второй за 20 лет переведет на счета кредитной организации 8 563 550 рублей. Получается, что заемщик, заключивший договор на пять лет, переплатит чуть более 1,1 млн рублей, а человек, оформивший ипотеку на 20 лет, — больше 5,5 млн.

Однако не стоит забывать, что чем меньше срок ипотеки, тем больше ежемесячный платеж. Так, заемщик, оформивший кредит на пять лет, в нашем примере станет каждый месяц платить по 66 642 рубля. В свою очередь, размер платежа лица, заключившего договор на 20 лет, составит 35 683 рубля.

Поэтому каждый клиент должен выбрать наиболее удобный для себя срок возврата денег. Я со своей стороны могу порекомендовать как можно быстрее расплатиться с кредитором. Если говорить о частичном или полном досрочном погашении, лучше всего делать это в первой половине срока договора. Дело в том, что именно в этот период банк начисляет самые большие проценты на сумму основного долга. Следовательно, есть резон уменьшить его. А вот если досрочно погасить кредит во вторую половину, это даст в основном моральный эффект. Ведь заемщик к тому времени уже выплатит большую часть процентов.

И наконец, последняя рекомендация по сроку. Допустим, вы нашли банк, рассчитали платежи и выяснили, что сможете выплатить кредит за пять лет. Но не торопитесь подписывать договор. Умножьте эту цифру в полтора, а лучше в два раза. Получится 6—10 лет. Вот на этот период и оформляйте ипотеку. Дело в том, что данное «золотое правило» выведено в результате многолетних наблюдений. Оно исходит из того, что человеку свойственно преувеличивать свои возможности. Поэтому лучше перестраховаться и увеличить срок договора, чем потом платить штрафы или, что еще хуже, расстаться с жильем.

Что еще, кроме процентов и основного долга, придется платить по ипотеке

Кроме основного долга и процентов, каждый «ипотечник» оплачивает страховку. Обычно банк заставляет заемщика страховать жизнь и здоровье, риски утраты и повреждения квартиры, а также прекращения или ограничения права собственности. Каждый из банков имеет свои условия предоставления ссуды. В одних кредитных организациях эти требования являются обязательными. В других можно отказаться от страхования жизни и здоровья, но тогда банк сразу поднимет ставку на 1—1,5 процентного пункта. Таким образом, вы либо оплатите страховку, либо получите повышенную процентную ставку. Если говорить о сумме страховых премий, они в среднем колеблются в размере от 1% до 3% от стоимости кредита.

Кроме того, банк вправе повысить ставку на 0,5—1 п. п., если вы не являетесь участником его зарплатного проекта. Ну и наконец, некоторые кредитные организации «накинут» еще 1—2 п. п. на период до даты регистрации ипотеки, чтобы минимизировать свои риски.

«Подводные камни» ипотеки

Пока жилье находится в ипотеке, заемщик не может целиком и полностью распоряжаться им. Он не имеет права самостоятельно продать, обменять или подарить квартиру. Банк делает в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) отметку о том, что она находится в залоге. Поэтому попытки распорядиться жилищем в обход залогодержателя квалифицируются как уголовное преступление. Об этом надо всегда помнить.

Кредит следует платить аккуратно в соответствии с графиком, полученным в банке. Если заемщик допустит просрочку или вообще перестанет платить, кредитная организация станет начислять штрафы, а впоследствии может отнять квартиру через суд, выселив должника и его семью на улицу. Примеров — великое множество.

При наступлении финансовых трудностей (вследствие потери работы, болезни или краха бизнеса) нельзя добиться отсрочки погашения платежей. Возможна только рассрочка. Это означает, что придется заплатить хоть что-то или продавать квартиру под надзором банка для погашения кредита.

Так стоит ли брать ипотечный кредит?

Если у вас нет богатых родителей или родственников, которые могут купить или оставить квартиру в наследство, отсутствуют деньги для приобретения жилья, то ипотека является реальным выходом из положения. Однако не стоит подходить к этому вопросу легкомысленно. Следует помнить, что ипотечный кредит — это большие денежные обязательства, которые вы возлагаете не только на себя, но и на свою семью. Ведь средства, которые вы могли бы потратить на детей или супруга, пойдут теперь в банк. А утрата работы или бизнеса, болезни приведут к просрочкам, штрафам и даже потере жилья.

Поэтому трезво оценивайте свои финансовые и деловые возможности, а также состояние здоровья. Постепенно улучшайте свое положение. Проживая в однокомнатной квартире, не покупайте сразу пятикомнатную. Сначала оформите кредит на «двушку». Выплатив его, вы сможете продать квартиру и оформить новую ипотеку уже на трехкомнатное жилье. Такая продуманная позиция позволит вам, не сильно напрягаясь, в конце концов решить квартирный вопрос.

Читайте также:  На какой купюре изображен архангельск
Ссылка на основную публикацию
×
×
Adblock
detector