Как досрочно гасить ипотеку

5 ключевых ошибок при досрочном погашении кредита и ипотеки

Досрочное погашение — это изменение остатка вашего долга по кредиту перед банком. Оно достигается путем возврата части кредита сверх ежемесячного платежа. В общем случае правильно досрочно погашать кредит, т.к. это уменьшает переплату и помогает закрыть кредит с минимальными финансовыми потерями. Но очень часто люди совершают досрочное погашение не правильно, что приводит к повышенной переплате банку.

Рассмотрим ключевые ошибки при досрочном погашении

Ошибка первая — не заморачиваться досрочным погашением

Многие люди думают, что лучше держать деньги при себе и исправно платить кредит. Это с одной стороны правильно, а с другой стороны вы просто больше отдаете банку денег.
Рассмотрим пример

1. Сумма кредита 1 млн. рублей под 12% на 24 месяца с датой первого платежа 9 сентября 2018 года
2. Вы имеете лишние деньги в размере 200 тыс. рублей, они у вас будут 31 января 2019 года

Для ответа проще всего воспользоваться специальным калькулятором, который покажет вот такую картинку

Слева изображен кредит с досрочным погашением, справа — без досрочного. Из диаграммы видно, что вы заплатите проценты банку больше на 19470 в итоге, если не будете досрочно погашать. Сумму 1 млн. рублей вы заплатите все равно, даже без досрочного погашения. А вот на проценты по кредиту можно повлиять досрочным погашением.

Важно: Стоит помнить, что сумму 19470 вы сэкономите через 2 года, т.е. в конце выплат кредита. Экономия будет идти постепенно за счет уменьшения суммы процентов, возвращаемых банку при каждом платеже по кредиту.

Механизм экономии следующий

1. Досрочное погашение уменьшает ваш долг по кредиту(остаток долга)
2. Проценты в банке начисляются на остаток долга, следовательно при его уменьшении проценты уменьшатся.

Это следует помнить и обязательно стараться досрочно погасить кредит.
Читайте также: Возможен ли возврат страховки при досрочном погашении?

Ошибка вторая — не следить за своими платежами банку

Сейчас можно погасить досрочно 2мя способами — походом в банк и написанием заявления или через интернет банк.
Многие совершают ошибку и не учитывают, что им нужно каждый месяц оплатить платеж
Возьмем пример.

1. У вас есть кредит с ежемесячным платежом 15 тыс. рублей 15 числа каждого месяца
2. У вас есть свободная сумма 50 тыс. рублей.

Вы решили погасить досрочно и пошли банк. Там вы написали заявление, что в ближайшую дату 15 числа нужно погасить ваш кредит досрочно в сумме 50 тыс. рублей. Вы внесли деньги через кассу и ждете осуществления досрочки.

Но вы забыли, что на вашем счету должно быть еще 15 тыс. рублей. В результате банк сначала списал 15 тыс. рублей в счет ежемесячного платежа, а потом попытался сделать досрочное погашение на 50 тыс.

Для справки: досрочное погашение делает программа, которая пытается уменьшить остаток на вашем счете на 50 тыс. Она это не может сделать, т.к. на вашем счете осталось 50 — 15 = 35 тыс.

Суммы 35 тыс. явно не достаточно для осуществления досрочного погашения на указанную в заявлении сумму. Ваши деньги в размере 35 тыс. остаются лежать на счете и вы узнаете о проблемах с досрочкой только при следующем походе в банк.

Важный совет: всегда проверяйте наличие средств для ежемесячного платежа и следите за тем, чтобы после даты досрочки деньги ушли в досрочку(списались со счета)

Ошибка третья — погашать когда появятся деньги любыми суммами.

Данное правило вроде бы верное — чем больше погасишь, тем больше сэкономишь на процентах. Однако в случае Сбербанка это не так. Дело в том, чтоб на данный момент все банки обрабатывают досрочное погашение по-разному.
Есть 2 варианта:

1. Банк списывает деньги для досрочного погашения в дату ближайшего платежа по кредиту
2. Банк списывает деньги точно в дату погашения. Этот вариант применяет Сбербанк, ВТБ, Райффайзен и ряд других банков

Допустим, вы решили погасить кредит через 15 дней после очередного платежа. У вас есть 1000 рублей на досрочку на вашем счету. Ваш долг по кредиту на на дату очередного платежа был 100000 рублей.

Во втором варианте досрочное погашение работает следующим образом:

1. Банк смотрит, сколько процентов нужно начислить за 15 дней пользования средствами 100 000 рублей. Это будет допустим сумма 5 тыс. рублей. Банк сначала списывает проценты из суммы досрочки, а потом уже оставшуюся сумму с остатка долга
2. Банк пытается списать 5 тыс рублей, а на счету только 1 тыс. Банк списывает 1 тыс. рублей в счет уплаты процентов. Никакого досрочного погашения — уменьшения остатка долга не происходит. Вы просто заплатите банку проценты заранее — это вам не выгодно.

Не будем вдаваться в математику, она описана здесь. Вот как это выглядит на картинке

В столбце проценты — наша 1. тыс. рублей, она пошла на выплату процентов. В столбце остаток долга — нуль. После досрочного погашения ежемесячный платеж не изменился и остался тем же(первый столбец).

В случае Сбербанка советуем досрочно погашать кредит суммами, больше чем ежемесячный платеж. Делать это лучше всего в дату очередного платежа. Тогда досрочное погашение сработает наиболее эффективно.

Ошибка четвертая — копить и гасить потом сразу большой суммой.

Многие люди ждут, пока накопится достаточно большая сумма, чтоб потом идти в банк и разом погасить часть кредита досрочно. Это не правильно, ибо чем позже мы погашаем, тем меньше будет экономия. Это следует из особенности аннуитетных платежей — наиболее популярного типа платежа по кредиту:

1. Аннуитетный платеж складывается из процентов и суммы в оплату тела займа. Он каждый раз одинаков согласно формуле расчета аннуитетного платежа.
2. Сумма в оплату тела займа первоначально очень низкая, а процент банку очень большой.

Рассмотрим кредит в 100 тыс. рублей на 36 месяце с датой первого платежа 9 сентября 2018 года

Сделаем досрочку через 1 год(слева) и через 2 года(справа) на 50 тыс. рублей и сравним переплату с помощью того же калькулятора сравнения кредитов.

В случае внесения доп. платежа через 1 год мы выплатили процентов примерно на 4 тыс. меньше, чем если погасили частично через 2 года.

Чем раньше вы осуществляете досрочное погашение, тем меньше вы заплатите банку. Копить и потом гасить сразу большой суммой — неправильно. Экономия при досрочке в этом случае будет меньше

Конечно этот случай, не совсем идеален. Нужно было бы рассмотреть, погашение по 50 тыс. через 1, 2 и 3 года против же 150 тыс. через 4 года, но результат бы остался таким же — погашать раньше всегда выгоднее с точки зрения математики.

Ошибка пятая — не иметь финансовую подушку

Погашать сверх ежемесячного платежа хорошо, но нужно оценивать свои силы. У вас должна быть финансовая подушка — 3, а лучше 6 ежемесячных платежей по кредиту. Это на случай, если вас или супругу уволят с работы, вы заболеете ну и т.д. Могут быть форс-мажорные обстоятельства, которые не освободят никак вас от ежемесячного платежа по кредиту.

Что толку, если вы погасите кредит досрочно, потом не будете иметь средств заплатить месячный платеж? При просрочке платежа банки накладывают штрафы и пени. Их придется заплатить и они полностью сведут экономию на досрочке к нулю.

Совет

Обязательно возьмите справку после полного досрочного погашения об отсутствии задолженности, закройте все счета по кредиту и получите справки о закрытии. Это убережет вас от неожиданных сюрпризов от банка.

Как досрочно погасить ипотеку

Одновременно уменьшать платеж и сокращать срок

У меня ипотека на 10 лет, но я планирую выплатить ее за пять.

Когда я начал досрочное погашение, я попросил банк просчитать варианты с сокращением срока и с уменьшением платежа: хотел понять, как платить выгоднее. Сотрудник ответил, что точных расчетов сделать не может. Пришлось разбираться самому. Хорошо, что я это сделал.

Что вы узнаете

Пример, на котором будем разбирать

Ипотека на 10 лет, оформлена в октябре 2013 года. Сумма займа — 1,1 млн рублей. Ставка 11,9%. Ежемесячный платеж — 15 719 Р .

Допустим, в мае 2017 года появляются 400 000 Р , которые можно внести для погашения ипотечного кредита досрочно.

Как гасить ипотеку выгодно

1. Не допускайте лишних выплат в виде комиссий или пеней за просрочку платежа.
2. Проверьте, чтобы договор позволял регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения.
3. Убедитесь, что ежемесячное частичное досрочное погашение не сделает процесс дороже из-за каких-нибудь условий договора.
4. Узнайте в банке, можно ли досрочно гасить ипотеку без похода в отделение, чтобы каждый месяц не оформлять бумажные заявления.
5. Выбирайте уменьшение суммы ежемесячного платежа, а не сокращение срока. В статье расскажем почему.
6. Продолжайте каждый месяц вносить сумму первоначального платежа, как будто не уменьшали его.

Что лучше уменьшить: срок или платеж

Мне и всем моим друзьям-ипотечникам в банке советовали сокращать срок, потому что при таком варианте сокращается сумма переплаты. Это работает на любой сумме: хоть 400 000 рублей, хоть 25 000.

Сокращаешь срок — имеешь меньшую переплату по кредиту. Так считает кредитный календарь. Вот сравнительная табличка.

Я внес досрочно 400 000 Р, что дальше

Но банк не учитывает, что после уменьшения минимального платежа заемщик может продолжать платить ту же сумму, которую платил раньше. В этом весь секрет: для досрочного погашения нужно уменьшать платеж, но продолжать платить больше. Тогда сумма каждой следующей обязательной выплаты будет все меньше и в какой-то момент вам хватит денег, чтобы закрыть долг полностью раньше срока.

В нашем примере для досрочного погашения ипотечного кредита надо продолжать вносить каждый месяц 15 719 Р , несмотря на то, что новый платеж после его сокращения составил 8261 Р . И так нужно продолжать делать: каждый раз вносить 15 720 Р и каждый раз выбирать досрочное погашение.

Как я досрочно гашу ипотеку

Итого: платишь как при сокращении срока, но по факту уменьшаешь минимальный платеж.

Зачем такие сложности

Этот метод досрочного погашения нужен только для одного: снизить риск в будущем. Смотрите.

Когда я выбираю уменьшение срока ипотеки, я говорю банку: «Я хочу продолжить платить эти 15 тысяч рублей, но чтобы это быстрее закончилось». То есть я обещаю банку, что все остальное время я буду продолжать платить по 15 тысяч. Мой минимальный платеж всегда 15 тысяч, даже если я лишусь работы или уеду в отпуск. Да, у меня сокращается срок, но весь этот срок я должен платить по максимуму.

Когда я уменьшаю платеж, я снижаю свою ежемесячную долговую нагрузку. Каждый месяц я должен банку все меньше денег. Но пока у меня есть возможность, я выбираю досрочное погашение: плачу больше и снова снижаю долговую нагрузку.

Пока у меня есть возможность платить полные 15 тысяч, я не почувствую разницы между обычным и досрочным погашением. Я все время плачу одну и ту же сумму. Но если я, например, лишусь работы или улечу в отпуск и больше не смогу платить 15 тысяч, мне это уже будет не так страшно: мой минимальный платеж к тому моменту сильно уменьшится. Например, в апреле 2018 года минимальная сумма выплаты составит около 6700 рублей, а в мае 2019 — около 3700 рублей.

Если у меня наступят тяжелые времена, я смогу приостановить досрочное погашение и вернуться к выплатам по графику. Например, если в мае 2019 года у меня снизится доход, я просто продолжу платить свои 3700 рублей, пока ситуация не выправится. Я буду платить за квартиру дольше, но это будет не так тяжело.

Я понимаю, что это трудно понять в тексте, поэтому подготовил для вас табличку. Там четыре варианта погашения ипотечного кредита, мой — последний. Проматывайте до столбца AR, где я вношу досрочно 400 тысяч, и смотрите на математическую магию.

Пример расчета досрочного погашения ипотеки

Помните, что советы в интернете нельзя воспринимать как руководство к действию. Когда оформляете ипотеку, всегда читайте договор, внимательно изучайте график выплат и стройте таблички в экселе. Нет ничего надежнее, чем собственноручно составленный график досрочного погашения.

Читайте договор

У меня дружелюбный банк, и договор прямо позволяет использовать такой способ досрочного погашения.

Это прописано в договоре:

Если у вас в договоре что-то не так, уточните в своем банке, что препятствий к регулярному частичному досрочному погашению нет.

Сделайте платежи удобными

Подготовьте инфраструктуру. Каждый раз, когда я вношу платеж и хочу списать переплату в счет досрочного погашения, нужно оформлять заявление на частичное досрочное погашение. В первые месяцы я ходил в банк, относил наличные и оформлял письменное заявление на досрочное погашение. Это лишние транзакционные издержки.

Чтобы их исключить, я завел карточку банка-кредитора, привязанную к ипотечному счету. На эту карту падает зарплата от одного из моих работодателей. По условиям обслуживания, если по счету проходит более 10 000 рублей, то за карту не нужно платить.

Теперь я оформляю заявления на досрочное погашение через приложение и не хожу каждый месяц в банк. Это занимает полминуты.

Запомнить

Прежде чем затевать выплаты по моей схеме, убедитесь, что у вас получится все делать так, чтобы ежемесячное частичное досрочное погашение было удобным и не сделало процесс дороже.

Посмотрите, что договор позволяет регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения, а потом полностью закрыть кредит.

Узнайте в банке, как сделать досрочное погашение удобным, чтобы каждый месяц не ходить в отделение и не оформлять бумажные заявления.

Как выгоднее досрочно гасить ипотеку — рекомендации для заемщиков

Как выгоднее досрочно гасить ипотеку выясняют добросовестные заемщики, у которых появились свободные средства.

Рассчитаться с долгами как можно скорее — хорошее дело, и неважно, желает человек уменьшить размер удорожания, снизить сумму ежемесячной выплаты или сократить срок действия договора.

Но следует внимательно изучить условия, чтобы не оказаться в проигрыше.

Подробно о вариантах изменения графика платежей

Если платить больше ежемесячной выплаты по ипотеке что изменится?

Можно ли досрочно погасить ипотеку? В настоящее время многие семьи пользуются услугами финансовых организаций, чтобы улучшить жилищные условия.

Общеизвестно, что ипотечный заём оформляется на длительный срок, при этом банком не запрещено вносить оплату с опережением графика.

Для начала требуется внимательно изучить условия договора. В большинстве случаев финансовые организации позволяют досрочно гасить долг, но это должно быть прописано в соответствующем документе.

Тем, кто намерен преждевременно внести определенную сумму в счет погашения задолженности по ипотечному кредиту, следует обратить внимание на пункты договора, где указано:

• нужно ли ставить в известность сотрудников банка перед погашением внеочередного платежа;
• какая комиссия предусмотрена;
• период оплаты — возможно существуют специальные дни для внесения платежа не по графику;
• минимальная и максимальная сумма взноса;
• отделение банка, в котором разрешено погашать задолженность.

Важно! Если клиент не обращает внимания на график погашения, осуществляет платежи преждевременно, то это не освобождает его от уплаты обязательного ежемесячного взноса.

Банк назначает дату погашения на каждое 28-е число месяца. Клиент вносит внеочередной платёж 15-го числа, при этом сумма взноса превышает размер обязательного ежемесячного платежа. Несмотря на это, 28-го числа оплату придется повторить, чтобы избежать просрочки и не нарушить условий договора.

Платеж, внесенный не по графику, идет на досрочное погашение, уменьшает общую задолженность по договору. Проценты, начисляемые на сумму долга, как правило, пересчитываются.

График погашения составляется несколькими способами:

1. Аннуитетный платеж — клиент платит равными частями на протяжении всего срока действия договора. После внесения обязательной ежемесячной суммы, средства распределяются таким образом: одна часть идет на погашение тела кредита (основной суммы долга), другая — гасит начисленные проценты.
2. Дифференцированный график погашения — это когда основную сумму займа разделяют на равные части, а проценты начисляют на остаток задолженности, как и в аннуитетном графике погашения. Данный способ выплат не совсем удобный, так как платеж в начале срока достаточно большой, но в то же время он выигрывает по размеру удорожания. Если сравнивать одинаковые условия, то первая оплата по дифференцированному графику погашения в среднем на 25% выше аннуитетного.

Заметим! График погашения с аннуитетным платежом используется финансовыми организациями чаще всего.

Существует два варианта изменения графика:

• сократить срок действия договора путем увеличения платежа либо внесение дополнительных сумм;
• уменьшить размер платежа, но оставить без изменений срок погашения.

Прежде чем переделывать план погашения задолженности, необходимо определить, какой из способов наиболее выгодный для заемщика:

• одни желают уменьшить размер удорожания;
• другие хотят сократить сумму ежемесячной выплаты.

В каком случае выгодно уменьшать срок

Чаще всего уменьшают срок кредита те заемщики, кто оформил ипотеку с аннуитетным графиком погашения. Такие люди, как правило:

• располагают денежными средствами, т. е. могут вносить оплату большими суммами, а длительный срок выбирают для «подстраховки», мало ли что в жизни произойдет;
• желают снизить размер переплаты;
• выплатили более половины долга, стремятся поскорее избавиться от «кредитных уз».

Клиент вносит ежемесячно сумму большую, чем указано в договоре. «Лишние» деньги покрывают часть основной суммы долга, при этом размер обязательного платежа остается прежним.

Как гасить ипотеку досрочно: сокращать срок или платёж

Лайфхакер просчитывает все варианты, чтобы разобраться, какая стратегия погашения кредита выгоднее.

Для расчётов возьмём ипотечный кредит в размере 1,2 миллиона рублей под 10% годовых на срок в 8 лет (96 месяцев). Предположим, что ежемесячно у вас есть свободные 5 тысяч рублей, которые вы хотите направить на досрочное погашение.

Концептуально эти расчёты подойдут и для вашей ситуации, но для точных цифр придётся провести вычисления самостоятельно.

Как выгоднее гасить ипотеку при аннуитетных платежах

При аннуитетных платежах вы ежемесячно отдаёте банку одну и ту же сумму в счёт погашения кредита. При этом структура платежа в разные месяцы неодинакова. Обычно поначалу не менее половины составляют проценты — точные пропорции можно посмотреть в вашем графике выплат.

В нашем примере ежемесячный платёж составляет 18 209 рублей. Всего нужно будет отдать банку 1 747 546 рублей с переплатой 547 546 рублей.

Досрочное погашение с сокращением срока

Если ежемесячно платить дополнительно по 5 тысяч рублей и сокращать срок кредита, то вы сэкономите 171 647 рублей на погашении процентов и полностью рассчитаетесь с банком за 5 лет и 8 месяцев.

Досрочное погашение с уменьшением платежа

Если сокращать платёж, то вы сэкономите 103 540 рублей, выплатите ипотеку за 7 лет и 8 месяцев. При этом в последние месяцы ваш платёж будет настолько мал (менее 5 тысяч рублей), что вы практически его не почувствуете.

Погашение с уменьшением ежемесячного и увеличением досрочного платежа

Досрочное погашение с сокращением срока ипотеки кажется выгоднее: экономите больше, отдаёте весь долг банку быстрее. Вот только при подсчётах для стратегии с уменьшающимся платежом есть одно но: из зоны внимания обычно выпадает разница между изначальным ежемесячным платежом и уменьшившимся.

При платежах с сокращением срока вы продолжаете платить 18 209 + 5 000 рублей и расстаётесь с 23 209 рублями. При уменьшении платежа вы начинаете с той же суммы и постепенно выходите на 1 874 + 5 000 = 6 874 рубля.

Но можно ежемесячно добавлять к сумме, выделенной на досрочное погашение, разницу между изначальным и текущим платежами.

И в этом случае магическим образом вы выплачиваете ипотеку в тот же срок и с той же переплатой, что и при досрочном погашении с сокращением срока.

Если однажды ваша финансовая ситуация ухудшится, вы в любой момент можете отложить досрочное погашение и выплачивать уменьшившуюся сумму ежемесячно. При досрочном погашении с сокращением срока вы такой роскоши лишены.

Кроме того, некоторые банки разрешают частично погашать ипотеку онлайн только с уменьшением платежа, а для сокращения срока придётся идти в отделение. Если очная встреча с сотрудниками кредитного учреждения не для вас, этот вариант погашения отлично подойдёт.

Выводы

1. Если вы уверены, что у вас всегда будут деньги на изначальный основной платёж и 5 тысяч для досрочного погашения, для вас нет никакой разницы, как погашать: с сокращением срока или с уменьшением платежа по третьему варианту, если вы отдаёте ежемесячно одну и ту же сумму.
2. Если вы предполагаете, что через пару лет финансовая ситуация может ухудшиться, выбирайте досрочное погашение с уменьшением платежа и учётом разницы между изначальным платежом и нынешним. Будут проблемы — перейдёте к выплатам по графику, причём вносить ежемесячно надо будет уже существенно меньше, чем на старте ипотеки. Не будет проблем — выплатите ипотеку так же быстро и с такой же выгодой, как и те, кто досрочно гасил её с сокращением срока.
3. Если ипотека для вас и сейчас тяжёлое бремя, но вы готовы кое-как выкраивать 5 тысяч рублей ежемесячно, идите путём уменьшения платежа. Так вы будете возвращать кредит те же 8 лет, но постепенно вам будет становиться всё легче и легче. Да и сэкономить немного получится.

Как выгоднее гасить ипотеку при дифференцированных платежах

Дифференцированные платежи банки предлагают редко, но взять ипотечный кредит с такими условиями всё же можно. В этом случае сумма основного долга делится на равные части, проценты ежемесячно начисляются на остаток долга. Поэтому постепенно размер платежа уменьшается.

Для ипотеки из нашего примера в такой ситуации переплата составит 484 958 рублей, платёж в первый месяц — 22 500 рублей, в последний — 12 604 рубля. Чтобы рассчитать выгоду, воспользуемся одним из сайтов с кредитными калькуляторами, например mobile-testing.ru.

Досрочное погашение с сокращением срока

Всего за 5 тысяч в месяц вы сократите переплату по процентам на 137 121 рубль и выплатите ипотеку за 5 лет 8 месяцев. При этом ежемесячно вам предстоит отдавать всё меньшую сумму за счёт дифференцированных платежей.

Имейте в виду, что калькулятор не учитывает досрочное погашение при первом платеже. Однако, если бы это было возможно, цифры изменились бы незначительно.

Досрочное погашение с уменьшением платежа

При сокращении размера платежа процесс также идёт в сторону уменьшения обоих параметров, правда, не столь быстро. Это происходит за счёт сокращения доли, ежемесячно идущей в счёт погашения основного долга.

Выходит, что при таком подходе будет сэкономлено 94 196 рублей, ипотеку вы погасите за 7 лет и 1 месяц.

Погашение с уменьшением ежемесячного и увеличением досрочного платежа

Разницу между изначальным платежом и текущим здесь вычислять бессмысленно: она формируется в основном за счёт уменьшения процентов. И платёж будет так и так сокращаться в зависимости от энтузиазма, с которым вы будете гасить основной долг.

Как быстро и выгодно выплатить ипотеку: пошаговая схема

Сегодня многие покупают квартиры или дома благодаря ипотеке. Однако образовавшийся долг заставляет заемщиков искать способы быстрой выплаты ипотечного кредита. Рассмотрим, как быстро погасить ипотеку и уменьшить переплату, рассмотрим, что нужно делать на этапе получения кредита. В конце статьи приведем пошаговую схему, которой нужно следовать, чтобы выплата ипотеки была максимально выгодной.

Как досрочно погасить ипотечный кредит и можно ли это сделать?

Российское законодательство запрещает взимать штрафы и комиссии за досрочное погашение кредита. Поэтому каждый заемщик имеет право выплатить ипотеку раньше срока, указанного в соглашении. Однако будьте внимательны к условиям досрочного погашения, прописанным в кредитном договоре. Кредитор вправе установить собственный порядок закрытия ипотеки раньше срока.

Как правило, банки придерживаются следующей схемы:

• Заемщик сообщает за 30 дней до даты очередного платежа о своем намерении. Данный период может варьироваться, о чем указывается в договоре.
• Заявление может быть передано в устной или письменной форме, в том числе по телефону.
• При этом уплачивается сумма основного долга и начисленные проценты.

Досрочное погашение проводится:

• В полном объеме — внесение суммы оставшегося долга и начисленных процентов единым платежом с закрытием задолженности.
• Частично — уплата очередного взноса в сумме, превышающей размер ежемесячного платежа.

Если с банком вы расплатились, то следующим этапом надо запросить официальную справку, подтверждающую данный факт. Это избавит от возможных проблем и недоразумений в будущем.

Что выгоднее уменьшать после досрочного погашения: сумму или срок?

Считается, что выгоднее сократить срок кредита. Здесь действует простая математика: чем меньше платежей внесешь, тем меньше переплатишь. Однако на практике чаще оказывается наоборот. Именно уменьшение суммы ежемесячного взноса приносит большую выгоду.

И вот почему:

• Экономя часть средств каждый месяц, можно откладывать их для досрочного погашения ипотеки одной суммой.
• Эти же накопления будут служить своего рода финансовой подушкой безопасности, благодаря которой не придется влезать в новые долги в случае непредвиденных ситуаций.
• Психологически меньшая сумма платежа воспринимается как реальный результат и мотивирует к дальнейшим действиям.

Выбор во многом зависит от приоритетов заемщика и его финансового положения. При стабильном доходе и надежном рабочем месте можно подумать о сокращении срока. Но если заработок невысок и непостоянен, то лучше уменьшить ежемесячные взносы.

Какой платеж выбрать — аннуитетный или дифференцированный?

Кредитные организации применяют 2 схемы погашения долговых обязательств. Чаще это аннуитетные платежи, но иногда можно выбрать дифференцированную систему.

1. Аннуитетная схема. График выплаты займа состоит из равных ежемесячных взносов. При этом большую часть платежа составляют проценты, которые начисляются на всю сумму кредита. Этот вариант выгоден банкам, большинство из которых практикуют только такой способ погашения долга. Кредитор получает максимальную прибыль, минимизируя свои риски. Для заемщика такая схема невыгодна, но деваться некуда. Она приводит к большой переплате в начале срока, когда основная часть платежей идет на уплату процентов.
2. Дифференцированная схема. Сумма взноса уменьшается по мере оплаты займа. Большую долю платежа составляет основной долг. Начисленные проценты с каждым месяцем становятся меньше из-за постепенного погашения кредита. Такой расчет предпочтительней для заемщика, поскольку значительно снижает итоговую сумму переплаты. Но не все так однозначно.

Преимущества и недостатки каждой схемы

Дифференцированная схема

Преимущества:

• Более простая схема расчета, понятная заемщику.
• Минимальная переплата за счет снижения долга.
• Меньшие суммы взносов в конце срока, что снимает лишнюю финансовую нагрузку.

Недостатки:

• Размер взносов в первые месяцы может быть непосильным для семей с низким доходом.
• Меньший кредитный лимит, который банк может предоставить.
• Сложности с графиком платежей из-за постоянно меняющейся суммы.

Аннуитетная схема

Преимущества:

• Первые платежи уравниваются с последующими, поэтому не так сильно бьют по семейному бюджету.
• Кредитор может предложить большую сумму и более длительный срок займа.
• Меньшая вероятность ошибиться с суммой платежа, поскольку его величина фиксированная.

Недостатки:

• По итогу заемщик выплачивает почти двойную стоимость квартиры или дома, приобретенных в ипотеку.
• Величина обязательных взносов не меняется со временем.

8 советов, как быстрее рассчитаться с ипотекой

Каждый мечтает быстрее скинуть с себя такое финансовое бремя, как ипотека. Вот 8 рабочих советов, следуя которым, вы можете рассчитаться по ипотечному займу в максимально короткие сроки.

Совет 1. Найдите банк с минимальной ставкой

Здесь все понятно — чем ниже процентная ставка, тем меньше величина ежемесячного взноса. А значит, есть возможность отложить часть средств и направить их на погашение тела кредита.

Совет 2. Внесите большую сумму на первоначальный взнос

Та же закономерность. С большим первоначальным взносом сумма займа уменьшиться, его легче будет погасить. Многие банки предлагают заманчивые кредитные программы без первоначального взноса. Но стоит помнить, что это увеличивает долговую нагрузку семьи. Поэтому разумнее сначала накопить на 1 взнос (чем больше, тем лучше), а потом оформить ипотеку на недостающую сумму.

Совет 3. Воспользуйтесь налоговым вычетом

По закону, заемщик имеет право на налоговый вычет. он составляет 13% от стоимости приобретенного имущества, но не больше 260 000 рублей. Если для покупки была использована ипотека, то можно оформить возврат уплаченных процентов. Максимальная сумма в этом случае составит 390 000 рублей. Подробнее об этом читайте в этом руководстве.

Оформить налоговый вычет возможно двумя способами:

• В налоговой инспекции — общей суммой на указанный банковский счет. Ежегодно на счет будет приходить положенная сумма, пока не исчерпается лимит налогового вычета (260 000 и 390 000 рублей).
• В бухгалтерии при официальном трудоустройстве — каждый месяц заемщику будет начисляться полная сумма зарплаты (без вычета НДФЛ) в рамках максимально возможного лимита налогового вычета.

Совет 4. Используйте материнский капитал

Один из самых распространенных способов погашения ипотеки на сегодняшний день. Для оформления сертификата надо обратиться в Пенсионный Фонд с необходимым пакетом документов для подтверждения своего права воспользоваться средствами, а затем — в кредитную организацию. Этими деньгами можно частично загасить действующую ипотеку или направить их на первоначальный взнос при оформлении кредита.

Совет 5. Рефинансируйте ипотеку

Как и любой кредит, ипотеку можно рефинансировать. Процедура заключается в оформлении нового займа на более выгодных условиях в другом банке. Полученный кредит направляется на погашение существующей ипотеки. Этот процесс занимает немало времени и связан с определенными тратами. Необходимо заново оценивать имущество, платить госпошлину, и т. д. Поэтому важно хорошо изучить условия других банков, прежде чем решиться на перекредитование.

Совет 6. Участвуйте в программах господдержки

В рамках этих программ ипотека оформляется со сниженной процентной ставкой и субсидируется на уровне государства. Больше всего шансов воспользоваться этим способом у молодых и многодетных семей. Подобного рода социальные программы могут быть федерального и регионального значения. Так, если у вас рождается 2 или последующий ребенок, вы можете претендовать на получение ипотеки под 6 процентов.

Совет 7. Сократите расходы, больше и чаще вносите платежи

Принцип простой: меньше потратили — больше накопили. Когда наберется приличная сумма, направьте ее на частичное погашение займа.

Экономить можно на:

• Покупке ненужных вещей.
• Оплате коммунальных услуг, оптимизировав расход ресурсов.
• Продуктах, покупая их на оптовых базах.

Также можно вносить платежи чаще, чем предусмотрено стандартной ипотечной программой. Например, 2 раза в месяц вместо одного. Это поможет уменьшить количество начисленных процентов.

Совет 8. Сдавайте жилье

Если недвижимость, приобретенная в ипотеку, не единственное жилье заемщика, то он может сдавать его в аренду. Деньги, полученные от квартирантов, пойдут на досрочную оплату залогового кредита.

Что можно делать, а чего не стоит?

Вот еще несколько способов быстрого погашения ипотеки благодаря дополнительному доходу:

• Найти еще одну работу.
• Разобрать шкафы и сдать в комиссионный магазин ненужные вещи.
• Монетизировать свое хобби.
• Если есть обеспеченные родственники или друзья, то можно взять взаймы у них часть суммы, чтобы уменьшить кредитную нагрузку и выплаты по процентам.

Но есть и сомнительные схемы заработка, которые лучше обходить стороной:

• Бинарные опционы.
• Лотереи.
• Финансовые пирамиды.
• Любые подозрительные предложения, сулящие золотые горы при минимальной занятости.

И еще несколько рекомендаций:

1. Не зацикливайтесь на цели — отдать ипотеку. Живите полноценной жизнью, поскольку с ипотекой со временем рассчитаетесь, а пустота внутри от отсутствия других интересов и планов может остаться.
2. Не вводите режим жесткой экономии, если пока к этому не готовы. Такое строгое ограничение может стать причиной срыва и нервных расстройств. Часто все заканчивается еще большим расточительством.
3. Не оформляйте потребительский заем, чтобы закрыть часть ипотеки. По обычным займам процентные ставки, как правило выше. Поэтому такая схема погашения залогового кредита просто невыгодна.
4. Если позволяет финансовое положение — выберите меньший период кредитования. В этом случае ежемесячные платежи будут больше, но сумма итоговой переплаты может отличаться на сотни тысяч.

Выводы

Чтобы быстро выплатить ипотеку, продумайте стратегию ее погашения перед тем, как идти в банк. Взвесьте все возможные варианты, оцените свое финансовое положение и рассмотрите любые доступные способы дополнительного заработка.

В идеале пошаговая схема должна быть такой:

1. Накопить средства для первоначального взноса.
2. Найти выгодные предложения от кредиторов с минимальной процентной ставкой.
3. Использовать все доступные социальные программы и субсидии, включая материнский капитал.
4. Выбрать кредитную программу с меньшим сроком погашения.
5. Экономно вести семейного бюджета.
6. Соблюдайте принцип 10% — с каждой зарплаты откладывайте десятую часть, чтобы накопить сумму для досрочного погашения.
7. Рассмотрите возможные варианты подработки.
8. Найдите более оплачиваемую основную работу или развивайте профессиональные навыки с целью повышения должности.
9. Монетизируйте свое хобби — выпекайте торты на заказ, шейте, вяжите, продавайте через социальные сети сувениры ручной работы, создавайте и раскручивайте сайты и т.д.
10. Сдавайте жилье в аренду, если оно не единственное. Как вариант — сдать в аренду одну комнату или половину дома.
11. Следите за рынком кредитования, чтобы найти более выгодные предложения для рефинансирования текущего займа.
12. Оформите налоговый вычет и направьте полученные средства на закрытие ипотеки.

Следуйте приведенному плану, чтобы как можно быстрее избавиться от ипотеки. Но не зацикливайтесь на этой цели, и не урезайте себя во всем, действуйте разумно и обдуманно.