Что считается вторым жильем

А что у нас считается вторым жильём?

Подскажите, что по закону считается вторым жильём? Из того, что я поняла из интернета — это квартира, которая находится в собственности, если собственник в ней не прописан?
Если у человека в собственности есть квартира, но прописан он в квартире супруга, то будет ли считаться, что у этого человека второе жильё?

——————
Поймите, в каждом из нас есть немного Гомера Симпсона

«собственников помещений в таких домах, если они имеют более одного жилого помещения или не зарегистрированы в нем»

А в каком контексте вопрос стоит?

сделали пересчет картплаты и приписали за прошлый год долг. В качестве причины называют то, что собственник квартиры не прописан в этой квартире и значит на эту квартиру распространяются тарифы как на второе жилье.

а тарифы на второе жилье отличаются от тарифов на первое? штамп в паспорте воды и эл. энерегии больше потребляет, или увеличиваются ТБО?

увеличивается в 2,5 раза тариф на ремонт и обслуживание общей площади.

Действительно, если человек является собственником квартиры, но там не проживает (то есть не зарегистрирован), то жилье считается коммерческим и соответственно увеличиваются тарифы.
Я сама перепрописывалась из одной своей квартиры в другую и все это проходила. Когда не была прописана — был один тариф, а когда прописалась — мне пересчитали и уменьшили квартплату.

спасибо буду знать

Вообще вроде бывают местами такие заморочки, в частности в Маскве.
Запросите расчёт и основание (со сылкой на НПА) перерасчёта.

quote: Originally posted by Nadezda:
сделали пересчет картплаты и приписали за прошлый год долг. В качестве причины называют то, что собственник квартиры не прописан в этой квартире и значит на эту квартиру распространяются тарифы как на второе жилье.

На каком основании сделали? Какие ссылки на какие НПА?

По логике — тариф — он и есть тариф. Как билет на электричку или на автобус. Или как кило колбасы в магазине. Стоимость горячей воды — она и есть стоимость. СОдержание домов — разница лишь для соц. найма и для собственников жилья. А уж перерасчет задним числом.

ИМХО, разводят Вас на бабки.
Рекомендую пока что платить так, как платили. Это чтобы у них претензий не было, что Вы совсем не плАтите. И пусть подают в суд и там доказывают свою правоту.
По их логике — Прохоров с Абрамовичем в электричке и маршрутке должны платить в 5 раз больше только потомУ, что они миллиардеры и й них есть «второе транспортное средство»?

quote: Originally posted by Пуля2007:
Действительно, если человек является собственником квартиры, но там не проживает (то есть не зарегистрирован), то жилье считается коммерческим и соответственно увеличиваются тарифы.
Я сама перепрописывалась из одной своей квартиры в другую и все это проходила. Когда не была прописана — был один тариф, а когда прописалась — мне пересчитали и уменьшили квартплату.

А можно Вас попросить ссылочку на НПА, где это прописано.
Ибо — что значит — «жилье считается коммерческим и соответственно увеличиваются тарифы». ИМХО, даже если квартира сдается внаем — то плата за потребляемые ресурсы должна идти по тарифу. Что это за «жилье считается коммерческим «?

Сам сталкивался с тем, что в управляющих компаниях разные расценки на ремонт — для соц. найма и для собственников. Но тарифы на горячую воду, эл. энергию или содержание мест общего пользование — а какая разница, проживает ли там человек или нет? Если не проживает, а платит за то же тепло — то какие проблемы?

ИМХО, это такая разводка для богатых граждан. Типа, есть несколько квартир — плати.

Абисняю. По тарифу за единственное жилье доплачивает государство. За второе жилье — нет.

Я бы тоже хотела указаний на НПА. У нас вообще такого нет, первый раз слышу. Наверное, это чисто московское законодательство?

quote: Originally posted by Pragmatik:

На каком основании сделали? Какие ссылки на какие НПА?

Ещё раз:
Запросите в управляющей организации расчёт и основание (со ссылкой на НПА) перерасчёта.
Запрос выполните в письменном виде с регистрацией.
Срок ответа управляющей организацией на такие запросы, насколько я помню 10 дней.
После получения ответа, можно будет что то обдумать.

Вообще то, в законодательстве нет понятия — «коммерческое жильё».
Правда в последнее время в некоторых регионах (в частности — Приморье) стали появляться местные законы о коммерческом жилье. Но это — жильё, находящееся в ведении местных властей и, отличается от обычного жилья по социальному найму повышенной комфортностью (престижностью) и, соответственно стоимостью найма.

Если жильё, находящееся в частной собственности, сдаётся внаём, то тарифы не м.б. увеличены, собственник кроме оплаты обычных начислений, должен платить налог с дохода. Причём здесь увеличение тарифов?

Надо начинать с:
Запросите в управляющей организации расчёт и основание (со ссылкой на НПА) перерасчёта.

quote: Originally posted by Лавкрафт:
Абисняю. По тарифу за единственное жилье доплачивает государство. За второе жилье — нет.

Хм. Первый раз слышу. А можно поподробнее, плз, с сылками на НПА.

quote: Originally posted by Nadezda:

да никаких ссылок ни на что, просто вытащив в очередной раз квитанцию из ящика увидела цифру в девять фс лишним тысяч за февраль. не, я знала, что после выборов цены скаканут, но чтобы так!!

Этак с Вас за воздух требовать станут.
Это не цены скакнули, а просто управляющие компании кой-где в конец оборзели. Повторю — если тариф установлен на воду, к примеру — то он устанавливается или на уровне города, или на уровне области (как правило, область устанавливает «вилку», а город уже в пределах этой вилки устанавливает тарифы в городе). На долю управляющей компании остается тариф за обслуж-ние общих площадей, вывоз мусора. Но это устанавливается на общем собрании собственников. И не вправе изменять это по своему усмотрению.

Вот такие дела.
Собственно, рекомендации мои остались в силе. Ну и рекомендация Полимакса в части того, чтоб сделать запрос.

Кстати, ссылка на НПА (для Москвы) — Постановление правительства Москвы от 29.11.2011 N571-ПП.
К вопросу имеют прямое отношение приложения 7 и 8.

А «коммерческое жильё» — всё таки некорректное в данном случае выражение.

По моему мнению, принуждают к сдаче лишнего жилья (где не прописаны — не проживают) в наём.

Напишите претензию в УК: опишите ситуацию и попросите перерасчёта — пусть ответят со ссылкой на законодательство. Или не ответят — это будет основанием для обращения в суд, если захотите.

Спасибо. А нет ли у Вас текста этого документа? У нас на работе Гарант не факт, что имеет московскую базу НПА.

quote: Originally posted by Волга-Волга:
Или не ответят — это будет основанием для обращения в суд, если захотите.

Я в подобных случаях предпочитаю наоборот — ждать, пока на тебя подадут. Это выгоднее с той точки зрения, что истцу придётся обосновывать свой иск. А отбивать обвинения в такой ситуации проще, нежели самому доказывать суду все эти нюансы с НПА.
Но, именно поэтому и рекомендовал платить по старым расценкам, чтобы УК не смогла прицепиться к тому, что-де, есть неплатежи.

quote: Originally posted by Pragmatik:

А можно поподробнее, плз, с сылками на НПА.

Была у меня такая история. Лет пять назад. Позвонили жене из ЖЕКа (или ещё откуда, не помню) и начали наезжать, что дескать прописана она в одном месте, живёт в другом, платить она должна больше чем платила последние десять лет. А так как она последние десять лет платила неправильно, то ей за этот срок сделали перерасчёт и она должна погасить задолжность и оплатить пени — сорок с чем то тысяч, приходите мы вам квитанцию выписали. Ага, щаз. Тут уже я взял трубку и поговорил с работниками счетов и бланков. Во первых, срок давности по платежам по платежам отнюдь не десять лет. Во вторых, пени свои они могут засунуть себе куда захотят, ибо я законопослушный человек и всегда оплачивал все счета которые мне приходят, а так как это ихняя вина, то пусть взымают эти пени с виновных работников жека. В третьих, Опять же, это ихняя вина, я всё оплачивал, посему платить буду только по решению суда и никак иначе и свои дополнительные квитанции они опять же могут засунуть себе куда захотят. В четвёртых, даже если они подадут на меня в суд, то с моей стороны обязательно будет иметь место встречный иск, на что то там, не помню чем я грозился. И ещё что то говорил. Я отнюдь не юрист и не знаю прав ли я был в своих доводах, но это сработало. Больше из ЖЭКа никто никогда не звонил и никаких дополнительных квитанций не присылал. В суд они тоже не стали на меня подавать. Нахрапом взять не получилось и, видно, просто «замяли для ясности» этот вопрос. Правда со следующего месяца квитанции по кварплате стали приходить уже с перерасчётом на т.н. «дополнительное жильё».

Спасибо за ссылку, буду изучать.

quote: Originally posted by Полимах:
Кстати, ссылка на НПА (для Москвы) — Постановление правительства Москвы от 29.11.2011 N571-ПП.
К вопросу имеют прямое отношение приложения 7 и 8.

Глянул эти приложения.

Как и говорил выше, речь идет именно о ценах ЗА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ. А тарифы — т.е., на воду, на эл. энергию — тут ни при чем. О них разговор ниже.
Опять же, очень важно. Расценки эти устанавливаются для — ГРАЖДАН — СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ, РАСПОЛОЖЕННЫХ НА ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА МОСКВЫ, КОТОРЫЕ В УСТАНОВЛЕННОМ ПОРЯДКЕ НЕ ПРИНЯЛИ РЕШЕНИЕ О ВЫБОРЕ СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ ИЛИ ЕСЛИ ПРИНЯТОЕ РЕШЕНИЕ О ВЫБОРЕ СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ ЭТИМ ДОМОМ НЕ БЫЛО РЕАЛИЗОВАНО.

Это ОЧЕНЬ важно, т.к. те собственники, которые выбрали себе управляющую компанию, под эти нормы не подпадают! И для них расценки на содержание и ремонт устанавливают на общам собрании собственников жилья.
Это прямо вытекает из текста ЖК РФ, там, где расписаны способы управления жильём.

Таким образом, если в доме уже есть управляющая компания — то ОДНОЗНАЧНО данные расценки ЗА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ не применяются к собственникам, а применяются те расценки, которые утверждены общим собранием собственников жилых помещений.

Так что, уважаемые коллеги, как и предполагал — это наглая разводка на баблосики. Управляющие компании просто уже в конец оборзели от сытной жизни.

А Приложение N3 упоминает коммерческий найм: СТАВКИ
ПЛАТЫ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ, ПРИНАДЛЕЖАЩИМ
НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ГОРОДУ МОСКВЕ, ДЛЯ НАНИМАТЕЛЕЙ ЖИЛЫХ
ПОМЕЩЕНИЙ ПО ДОГОВОРУ НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
КОММЕРЧЕСКОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ (НАЕМ КОММЕРЧЕСКИЙ).

Дальше идут приложения — как раз о тарифах на воду. И, как я говорил выше — никаких разделений для жильцов нет, единый установленный тариф для всех жильцов. То же — с электроэнергией. То же — с газом.

воду платим по счетчикам, электроэнергию естественно тоже. Вообще в квитанции увеличили только тариф «содержание и текущий ремони общей площади». вместо 10 сделали 24 и пересчитали по этому новому тарифу за все время с момента покупки квартиры

quote: Originally posted by Nadezda:

пересчитали по этому новому тарифу за все время с момента покупки квартиры

quote: Originally posted by Witaly:

со следующего месяца квитанции по кварплате стали приходить уже с перерасчётом на т.н. «дополнительное жильё».

ТС, в общем — все рекомендации уже даны. Осталось лишь выбрать, какой воспользоваться.

Там в постановлении есть ещё один важный момент (в тех самых приложениях 7 и 8, примечания) — оплата за содержание и ремонт не должна превышать фактических расходов.

Кстати эти расценки устанавливаются и для собственников, выбравших управляющую организацию, но не проведших собрание с целью установки размера оплаты за содержание и ремонт.

а если я прописан у матери,а живу в своей непрописанной квартире с семьёй-это тоже получается комерческое жильё,что ли?

quote: Действительно, если человек является собственником квартиры, но там не проживает (то есть не зарегистрирован), то жилье считается коммерческим и соответственно увеличиваются тарифы.
Я сама перепрописывалась из одной своей квартиры в другую и все это проходила. Когда не была прописана — был один тариф, а когда прописалась — мне пересчитали и уменьшили квартплату.

Коммерческое жильё — это жильё предназначенное для предпринимательских целей — т.е. для систематического извлечения прибыли. Для чего нужно сдавать более 2-х квартир в наём.
Нарушение тут одно — незаконное предпринимательство и уклонение от уплаты налогов, чему подтверждением соответствующие статьи УК РФ и практика ВС РФ

Тарифы ЖКХ — это оплата за содержание и обслуживание жилья. Если человек живёт (зарегистрирован)в квартире — он платит полный набор по нормам или по счётчикам, если нет — только содержание и кап.ремонт жилья (может ещё добровольно по счётчикам ).
Как взыскать с человека повышенные тарифы за то, что он не живёт в квартире (или не доказав, что он фактически живёт)? — это конечно возможно только в Москве.

И наконец, как можно скрестить бульдога с носорогом? Тарифы и коммерческий найм жилья.

Вешают лапшу на уши

quote: Originally posted by Gurian:

Эта какая непонятная московская мулька — вытягивать с людей деньги.

К сожалению, все это имеет тенденцию быстро браться на вооружение товарищами на местах. Так что, ждите, если у вас этого еще нет, то скоро будет. Человеческая жадность краёв не имеет.

quote: К сожалению, все это имеет тенденцию быстро браться на вооружение товарищами на местах. Так что, ждите, если у вас этого еще нет, то скоро будет.

Новостройка или «вторичка» — как определить к какой категории относится жилье?

Зачастую возникает вопрос, по каким критериям жилье можно отнести к первичному рынку. Многие риелторы задавались данным вопросом, однако зачастую не могли прийти к единому мнению.
Осознание того, что данный вопрос можно считать насущным пришло после того, как аналитики двух независимых компаний, подсчитывая количество новых жилых комплексов, в итоге получили разное количество, причем различия шли не на одну-две позиции, а на десятки.

Одним из наиболее понятных вариантов является подсчет проектов, в которых жилье реализует компания-застройщик. Однако при подсчете проектов на стадии строительства, в которых квартиры перепродаются физическими лицами, купившими их ранее, возникают расхождения. Считать ли это вторичным жильем в том случае, когда девелопер сознательно и сразу отдает большую часть квартир крупному инвестору? Многие эксперты согласятся, что такое предложение сложно отнести к первичному рынку, поскольку факт перепродажи автоматически переводит его на вторичный рынок.
Многие профессионалы сходятся на том, что относить жилье к тому или иному классу имеет смысл, исходя из юридического статуса. К первичному рынку можно отнести все квартиры, реализация которых ведется непосредственно компанией-застройщиком. В данном случае неважно, заключается ли при этом договор купли-продажи или ДДУ.

Теперь рассмотрим перепродажу.
Если физическое лицо продает квартиру в еще строящемся доме по договору о переуступке прав, т. е. право собственности на квартиру не оформлено, то данное жилье относится к первичному рынку. Как только получено право собственности – квартира автоматически переходит в категорию вторичного жилья.
Однако здесь встает следующий вопрос: сколько квартир должно быть продано, чтобы дом продолжал считаться новостройкой? Например, у застройщика остались 5 нереализованных квартир, хотя изначально их было более ста. Формально такой дом может быть отнесен к ЖК на первичном рынке с открытыми продажами, однако, остаток нераспроданных квартир при этом весьма несущественный. В такой ситуации отсутствие четких критериев приводит к тому, что каждый аналитик имеет возможность трактовать принадлежность дома к первичному рынку так, как он считает нужным.
Например, если пять оставшихся квартир можно назвать несущественным остатком, то, как быть, если их, например, 10 или 15? Однозначного ответа на этот вопрос нет.
Кроме того, число оставшихся в экспозиции квартир является далеко не единственным фактором. Еще одним важным показателем считается срок, прошедший с момента сдачи дома в эксплуатацию. Например, считать ли дом новостройкой, если с момента его сдачи прошло уже более двух лет, дом частично заселен, но продажи все еще не закрыты? Неясной также остается ситуация, если квартиры продает не застройщик, а некое другое юридическое лицо.

Сложнее ситуация обстоит с реконструируемыми зданиями. Очевидно, что никто не сможет отнести к разряду новостроек квартиру, хозяин которой сделал качественный ремонт, и в итоге она выглядит как новая. Однако в настоящее время часть аналитиков относят многие реконструируемые дома именно к новостройкам. При этом, принципиальной разницы между реконструкцией и ремонтом может и не быть. Многие эксперты придерживаются мнения, что нужно смотреть, изменилось ли после реконструкции число квартир, либо проверять, изменена ли запись о доме в ЕГРП и присвоен ли дому новый кадастровый номер. Если нет – предложение по формальному признаку относится к вторичному рынку.
В результате возникает вопрос – важно ли в принципе знать, к какой категории относится отдельно взятая квартира – к новостройкам или ко вторичному рынку?
В действительности ответ на этот вопрос весьма важен, поскольку именно эта информация позволяет изучить рынок и принять правильное решение о запуске новых проектов и о ценообразовании. С этой точки зрения, любое существенное по своему объему предложение, выходящее на рынок, может быть отнесено к новому предложению. Однако остается открытым вопрос – относится ли данное предложение к первичному или вторичному рынку. В итоге можно сделать вывод, что на первичном рынке одновременно сосуществуют и первичные, и вторичные предложения, которые не аналогичны предложениям вторичного рынка. Выражаясь языком рядовых покупателей, новостройкой считается то жилье, цены на которое в скором времени могут вырасти в цене, и которое на определенном этапе можно купить дешевле. Если же роста цены не предвидится, то это абсолютно точно вторичный рынок.

По мнению многих экспертов, на рынке новостроек первичным рынком принято считать недвижимость, которую реализует застройщик, а покупатель впоследствии становится первым собственником этого жилья. Возможен также вариант, когда застройщик уступает определенную долю в строящемся доме инвестору, который впоследствии реализует эти квартиры на этапе строительства.
В то же время есть случаи, когда квартиры в новостройках, приобретенные физическими лицами, передаются физическим лицам на основе переуступки прав. «Первичкой», в полном смысле этого слова, такое жилье считать уже нельзя.
Кроме того на первичном рынке недвижимости максимально снижена вероятность возникновения в дальнейшем нескольких собственников одной квартиры, как это часто бывает в случае с куплей-продажей на вторичном рынке, где имеют место оспариваемые сделки.

Итак, очевидно, что единых критериев отнесения новостройки к первичному рынку сегодня нет. Но это – не единственная проблема. Еще более неоднозначен вопрос, в какой момент новостройку можно считать вышедшей на рынок — когда начались продажи среди сотрудников девелоперской компании, в момент старта закрытых продаж или когда предложение появляется на открытом рынке? Парадокс заключается в том, что если придерживаться третьей точки зрения, то в таком случае некоторые успешно построенные и проданные новостройки и вовсе никогда не существовали.

В чем разница ипотеки на новостройку и вторичку

Некоторые люди ошибочно считают новостройкой новый, недавно возведенный дом, тогда как под вторичным жильем подразумевают квартиры из старого жилого фонда. На самом деле данный критерий определяется по наличию записи в ЕГРП о том, что право собственности на жилье зарегистрировано на того или иного владельца. Так чем же отличается первичное жилье от вторичного, особенно, если вопрос касается такого неоднозначного дела, как ипотечное кредитование?

Чем отличается новостройка от вторички

Для начала нужно уяснить, что под первичным жильем подразумеваются те квартиры, права собственности на которые пока ни у кого нет. По факту — это та же продажа жилья, которое существует только на бумаге даже несмотря на то, что уже начало строиться. После того, как дом вводится в эксплуатацию, покупатель, он же дольщик, регистрирует на нее право собственности, и уже с момента получения им свидетельства о госрегистрации права собственности, юридически статус квартиры меняется на «вторичное жилье». Итак, с первой частью вопроса все стало более или менее понятно, теперь попробуем разобраться в тонкостях ипотеки. С чего нужно начать и по каким критериям определить для себя более подходящий вариант — стоит ли брать кредит на квартиру в новостройке или все-таки выгоднее будет обратиться к рынку вторичного жилья? В первую очередь необходимо изначально подходить к данному вопросу трезво, взвешенно и не торопясь. Первым шагом в этом случае должен стать сбор необходимой информации, с этой целью лучшим вариантом станет посещение нескольких банков с целью выяснить, какую именно сумму ипотечного кредита можно получить.

Как купить новостройку в ипотеку

Главное отличие кредита на первичное жилье от ипотеки на покупку вторичной недвижимости заключается непосредственно в особенностях проведении сделки. Приобретая в ипотеку жилье на вторичном рынке, необходимо всего один раз составить заявление и подать его вместе с документами на регистрацию в Федеральную регистрационную службу, после чего будет зарегистрировано и право на собственность, и ипотека.

Если же вы выбираете ипотеку на первичном рынке, то подойти к этому делу придется с большей ответственностью, так как на этапе строительства в качестве обеспечения по ипотечному кредиту будет выступать залог прав требования в соответствии с договором об участии в долевом строительстве. Только по завершению строительства, когда квартира уже будет сдана в эксплуатацию, станет возможной оформления ипотечного кредита. Получается, что собирать и подавать документы в этом случае придется два раза: сначала для того, чтобы зарегистрировать договор о долевом участии с залогом прав требования, и во второй раз — для того, чтобы зарегистрировать непосредственное право собственности и ипотеку.

Особенности подбора жилья для ипотеки

Помимо различий в проведении сделки, стоит еще отметить требования, которые предъявляются к приобретаемому жилью. И если выбирая ипотечное кредитование на рынке вторичного жилья, можно остановиться практически на любой квартире, которая будет соответствовать требованиям банка, то приобретая первичное жилье, покупатель ограничен в выборе объекта недвижимости. Обычно банки позволяют покупать квадратные метры, находящиеся на стадии строительства только у тех застройщиков, с которыми они уже имели дело. Приобретая в ипотеку первичную квартиру, необходимо помнить о том, что все то время, что жилье будет строиться, процент по ипотеке будет повышенным, и только после постройки и оформления права собственности на это жилье, процент банка будет понижен. Чаще всего при ипотечном кредитовании на стадии строительства разница в процентах составит около годовых в отличие от оплаты взносов уже после оформления права собственности.

Кроме того, необходимо учитывать, что окончательно определиться с тем, какое именно жилье приобретать в ипотеку, необходимо уже на этапе подачи заявления на ипотеку. В том случае, если банк одобрит кредит на покупку квартиры в новостройке, а покупатель вдруг изменит свое решение и захочет приобрести вторичное жилье, ему придется подавать заявку в банк еще раз.

Верховный суд объяснил, какое жилье считается равнозначным. И это не то, что вы думаете

В Кемеровской области стоял проклятый старый дом. В 2007 году его официально признали непригодным для проживания. Одну из квартир в этом доме занимала семья из четырех человек, среди них дочь и внук. У них был договор соцнайма на трешку площадью 54,3 м². Это не хоромы, но хотя бы у каждого поколения была своя комната.

В 2016 году им предложили квартиру большей площади, но не трешку, а двушку. Семья решила не переезжать.

Может быть, они сами почитали жилищный кодекс или им кто-то подсказал, но наниматели стали требовать себе трехкомнатную квартиру. Они решили, что равнозначная — это не меньше по площади и с таким же количеством комнат. Но они ошиблись.

На самом деле равнозначная квартира — равная по площади, а не по количеству комнат

Городская администрация не согласилась выделить трехкомнатную квартиру. А жильцы в ответ отказались добровольно выехать из аварийного дома. Администрации пришлось подать в суд, чтобы выселить их принудительно: жить в доме было опасно.

Что сказали суды?

Суды первых инстанций посчитали, что выселить нанимателей в двушку — значит ухудшить их жилищные условия. И новая квартира неравнозначна старой. Они отказали администрации в иске и не разрешили принудительно выселять нанимателей.

А Верховный суд говорит: если в квартире меньше комнат, чем у нанимателей было в аварийном доме, то так можно. Такая квартира всё равно может быть равнозначной. И даже если в старой квартире слишком много жильцов, есть разнополые дети и семья нуждается в улучшении жилищных условий, это тоже необязательно учитывать при выселении.

В жилищном кодексе есть четкое указание, что квартира должна быть равнозначной по общей площади . Это главный аргумент для Верховного суда.

Но ведь у семьи реально ухудшились жилищные условия. Две комнаты не могут заменить три, даже если кухня и ванная больше. Разве это законно?

Это законно. Квартиры при расселении аварийных домов выделяют не чтобы улучшить жилищные условия, а как компенсацию. Главное, чтобы квартира соответствовала требованиям к жилым помещениям. Есть цель переселить людей в безопасное жилье, но нет цели одновременно повысить уровень комфорта, даже если наниматели в этом нуждаются. Для таких случаев бывают другие программы и другие законы.

Общая площадь предоставленной семье двухкомнатной квартиры — 55,87 м², и это чуть больше, чем было. Зато жилая площадь в двушке — 24,85 м², а это на 30% меньше, чем было. И комнат тоже стало меньше.

Но Верховный суд объяснил, что это не ухудшение жилищных условий. По таким основаниям отказать в принудительном выселении нельзя, а других никто не заявил. Теперь дело будут рассматривать заново.

Сейчас на каждом углу трубят про московскую реновацию. Там равнозначные квартиры — это в которых и жилая площадь не меньше, и комнат столько же. Кому верить?

В случае с московской реновацией речь идет не о жилищном кодексе, а о московском законе о допгарантиях. В нем равнозначной считается квартира с такими характеристиками:

жилая площадь не меньше;
количество комнат такое же;
общая площадь больше;
находится в том же районе города;
отвечает городским стандартам благоустройства.

Пока эти гарантии не действуют. Эта трактовка равнозначной квартиры будет актуальна, только когда вступит в силу федеральный закон. Его пока не приняли, и неизвестно, когда примут и в какой редакции.

Вот что нужно понимать москвичам, которых может коснуться реновация.

Если нанимателей будут выселять из аварийного дома на общих основаниях, то могут вместо трешки дать двушку и меньше по жилой площади. А еще могут переселить в другой район. Если жильцы не согласятся переехать, их выселят принудительно. Это законно.
Если будут выселять по программе реновации, то вместо трешки дадут трешку, а жилая площадь не уменьшится. Но так будет, только если дом войдет в программу. Если не войдет, но когда-то его снесут, допгарантий может не быть.

В законе о допгарантиях одинаковые условия для нанимателей и собственников. Но этот закон касается только Москвы и не действует в других регионах.

А как на общих основаниях выселяют собственников из аварийных домов? У них такие же условия, как у нанимателей, и можно получить равнозначную по площади квартиру?

По жилищному кодексу с собственниками по-другому. Условие о предоставлении равнозначных по общей площади квартир действует только для договоров соцнайма, но не для собственников.

Если квартира в собственности, а дом признали аварийным, за нее должны выплатить рыночную стоимость, компенсировать убытки, связанные с переездом, и даже упущенную выгоду. Равнозначную квартиру не дают.

Это значит, что квартиру в старом доме оценят по рынку, но этих денег может не хватить на новую квартиру с таким же количеством комнат и такой же жилой площадью. Обменять старую квартиру на аналогичную новую можно только с доплатой. Собственнику дают время договориться с властями по поводу компенсации и переезда, а если не получится, могут выселить принудительно. В законах есть для этого порядок и основания.

Получается, что при выселении из аварийного дома наниматель получит квартиру такой же общей площади, а собственник — только деньги с учетом износа .

Это же несправедливо! Почему наниматели и собственники не в равных условиях?

Такой закон. Квартира, которую государство выделяет по договору соцнайма, по-прежнему принадлежит государству, и бюджет как будто ничего не теряет. А собственникам выплачивают деньги из бюджета, поэтому переплачивать никто не хочет. Выплатят только ту сумму, которую собственник получил бы от любого другого покупателя.

Если в регионе есть адресная программа, могут быть другие условия расселения. Но если такой программы нет или дом в нее не входит, действуют общие правила.

Что значит квартира-вторичка и как продать такое жилье?

Всю совокупность объектов недвижимости, размещенных на рынке, можно условно разделить на две большие группы: первичное и вторичное жилье.

В настоящей статье раскрыты особенности, характерные для квартир, относящихся ко второму виду (вторичке), а также основные нюансы, связанные с их покупкой и продажей.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Отличительные признаки вторичного жилья

Зачастую люди ошибочно полагают, что главным различием между первичным и вторичным жильем является стадия его готовности. Однако это не так. В качестве главного критерия, разграничивающего эти понятия, выступает регистрация в ЕГРН.

Так, под вторичной квартирой (вторичкой) подразумевается, что жилплощадь размещена в готовом доме (введенном в эксплуатацию), а значит права собственности на нее зарегистрированы должным образом в базе Росреестра. При этом первичным собственником выступает застройщик, а вторым владельцем является физическое или юридическое лицо, вложившее деньги в строительство объекта недвижимости (дольщик). Отсюда и появилось название – «вторичка».

Стоит отметить, что у вторички отсутствуют специфические риски, характерные для недвижимости от застройщика (двойная продажа и др.). Однако тут появляются угрозы иного характера. Главным образом они связаны с юридической чистотой отчуждаемой квартиры.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Сколько в среднем продается жилплощадь на вторичном рынке?

На данный вопрос нельзя дать однозначный ответ, так как одни квартиры могут продаваться годами, в то время как на другие находится покупатель в течение одного месяца. Отсюда следует вывод, что на скорость продажи вторичной квартиры оказывает влияние целый ряд факторов, а именно:

Экономическая ситуация в стране – с наступлением кризиса платежеспособность населения существенно снижается, что негативно сказывается и на скорости продажи недвижимости.
Стоимость квартиры – заявленная продавцом цена должна соответствовать рыночной либо быть чуть ниже (если речь идет о срочной продаже). В противном случае такая жилплощадь будет долго ждать своего покупателя.
Состояние отчуждаемого объекта – «убитая», старая квартира, требующая капремонта и больших вложений, будет продаваться дольше.
Иные факторы – категория объекта недвижимости (новый дом или панельное строение со времен советского союза), месторасположение (многие отдают предпочтение квартирам, расположенным в районах с развитой инфраструктурой), общая площадь, количество комнат и т.д.

Стоимость недвижимости

Средняя стоимость квартир на вторичном рынке различается в зависимости от региона, в котором она расположена. Чем он крупнее и оживленнее, тем соответственно и выше цена. Так, для примера можно привести стоимость вторичного жилья в некоторых наиболее крупных городах РФ (данные взяты из информационного ресурса RLT24.com по состоянию на 29 апреля 2019 года):

Москва – 270 142 руб/м2.
Санкт-Петербург – 134 396 руб/м2.
Владивосток – 115 093 руб/м2.
Казань – 82 336 руб/м2.

Как правило, цена за квартиру на вторичном рынке выше, чем стоимость аналогичного жилья, находящегося на стадии строительства (первичная недвижимость).

В целом стоимость вторички формируется под влиянием целого набора факторов, таких как:

месторасположение (ключевой момент при определении цены на квартиру);
возраст дома, а также материалы, из которых он построен;
площадь жилья, планировка, количество комнат, общее состояние;
отдельные характеристики квартиры (например, застекленный балкон, наличие автономного отопления, возраст сантехники и т.д.);
окружающая инфраструктура (метро, близкое расположение садиков, школ, магазинов, больниц и т.д.).

Определение чистой продажи

В настоящее время на рынке вторичной недвижимости действуют две основные схемы:

Альтернативная покупка или отчуждение квартиры – наиболее распространённый вариант, так как в большинстве случаев при продаже жилплощади продавец на вырученные деньги желает приобрести другую недвижимость. Такая одновременная покупка и продажа называются альтернативной сделкой.
Чистая продажа, это значит, что собственник отчуждает свою квартиру без намерения купить другое жилье. Его конечной целью является получение прибыли.

Стоит отметить, что покупка вторичной квартиры, находящейся на «чистой продаже» имеет ряд своих преимуществ:

существенно сокращается время на оформление всей сделки, так как не нужно будет ждать пока продавец подберет себе другое жилье;
на такую квартиру проще получить кредит в банке;
отсутствует риск срыва сделки, который присущ альтернативному варианту покупки недвижимости.

Когда лучше совершать сделку?

Владелец квартиры имеет право в любой момент выставить свою недвижимость на продажу. Однако для того, чтобы эта сделка была максимально выгодной необходимо выбрать подходящий период времени. Можно обозначить несколько наиболее важных факторов, определяющих, когда лучше продавать недвижимость на вторичном рынке:

Экономическая ситуация в стране – как правило, кризис сопровождается снижением цен на рынке недвижимости, а также ухудшением платежеспособности населения. В такой ситуации выставлять квартиру на продажу нецелесообразно. Лучше дождаться момента, когда стоимость аналогичного жилья на рынке достигнет максимальной величины.
Общий период владения квартирой – от его продолжительности напрямую зависит размер налогов, которые придется выплатить продавцу вторичной квартиры. Так, в п. 2 ст. 217.1 НК РФ написано, что физическое лицо освобождается от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости в том случае, если она находилась в его собственности не менее 5 лет. Отсюда следует, что продавать вторичную квартиру в первые годы после ее приобретения не целесообразно.

Как показывает практика на потребительский спрос во многом влияет время года. Так, меньше всего квартир приобретается в январе. При этом наибольший ажиотаж наблюдается в период с августа по сентябрь, когда люди уже вернулись с отдыха и хотят побыстрее приобрести новое жилье, чтобы успеть обустроить его до холодов.

Процедура отчуждения по шагам

Схема купли-продажи вторичного жилья имеет следующий вид:

Вначале определяется стоимость отчуждаемой жилплощади.
Далее продавец приступает к активной рекламе своей собственности. Этим можно заняться самостоятельно или же привлечь специализированные агентства, которые помогут найти покупателя.
Осмотр квартиры потенциальным покупателем, ведение переговоров.
Заключение предварительного договора купли-продажи и получение аванса в качестве подтверждения серьезности намерений будущего владельца.
Подготовка документов, необходимых для оформления сделки.
Определение порядка расчетов между покупателем и продавцом (обычно арендуется ячейка в банке, куда вносится оставшаяся часть денег за квартиру).
Заключение основного договора купли-продажи.
Регистрация сделки в Росреестре с внесением сведений о новом собственнике в ЕГРН.
Подписание обеими сторонами акта приема-передачи квартиры.
Открытие банковской ячейки продавцом для изъятия оставшейся суммы денег за проданную недвижимость.

Таким образом, под вторичным жильем подразумевается квартира, которая была в собственности двух и более владельцев. В настоящее время такая категория недвижимости пользуется большим спросом, чем жилье от застройщика. Самое главное подобрать наиболее подходящее время для ее продажи.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: